１０月２６日，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（１４号文）被主流媒体广泛发布并迅速在市场引起强烈反响，经济观察报更把此次指导意见定义为“新房改方案”。此份指导意见中让商品房回归商品属性的表述完全颠覆了过往七年一直不断重复强调的房住不炒的大方向，重新确认了住宅的双轨制模式发展方向，房地产市场保障向下，商品房向上的两极分化似已成定局，这也预示着中国房地产市场的发展模式从即刻起将从过往的中国香港模式逐渐过度到新加坡模式。
　
　　如果仔细观察，不难发现此次指导意见并非是空穴来风，亦非决策者拍脑袋的结果。过去一年中出台的多个政策和试点都为此次指导意见的发布做了铺垫：

　　２０２２年１０月３１日，财政部发文，支持深圳探索保障性住房的机制研究和模式创新。

　　２０２３年７月２１日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中
村改造的指导意见》；

　　２０２３年７月２４日，中共中央政治局召开会议，要求加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

　　２０２３年８月１日，深圳出台了《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》等一系列政策，其中共有产权住房实行封闭流转。

　　２０２３年９月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率１﹒０限制等。

　　２０２３年１０月２５日，财政部宣布将发行１万亿国债支持地方经济发展。

　　１４号文在今年８月２５日即在国务院获得通过，但直到１０月２６日被各大媒体披露才在市场上掀起轩然大波，这其中的时间线也颇耐人寻味。１４号文包含了两个主要内容：一是加大保障性住房的建设和供给，二是让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求。此意见的出台从政策层面是一个非常大的反转，直接抛弃了坚持了七年的房住不炒方针，一方面再次强调要增加保障性住房供给，另一方面不再回避商品房的商品属性。这也意味着未来中国房地产的发展模式将会摒弃沿用了二十多年的中国香港模式，而是掉头采用了更加类似新加坡和德国的住宅双轨制方式。
　
　　９８年第一次房改是使福利分房逐渐退出市场，住房进入商品房时代，从彼时起，中国房地产借鉴中国香港经验进入了飞速发展的２０年，在给中国经济做出了巨大贡献的同时也带来了房价高企及由高杠杆带来的金融风险，这些问题广受诟病但却一直未能得到有效解决。本次的“二次房改”是在共同富裕的大背景下应运而生，更加照顾到了不同群体的不同需求。从收入结构来看，当前中国的收入结构是低收入群体占了人口多数，这些人难以承受高额的商品住宅价格，保障性住房由政府主导建设，如果能以零地价或非常低的土地价格且不设年限的方式给到开发商，那么这些房子的成本将会大大降低，在强监管下以微利销售，并且孩子可以就近上学，这就会让普通老百姓可以告别房奴时代，不用再背负沉重的房贷而不敢消费。
　
　　过往由于保障性住房的供地很少，因此商品房承担了很多保障性住房的功能，所以每次调控的时候都是向下调控以满足低收入人群的需求，这造成了一些很奇葩的市场现象，比如一些核心地段的高端住宅本应该以更高的价格卖给有支付能力的人，但由于限价的原因一方面开发商为追求利润会降低项目品质，满足不了真正有钱人对豪宅的品质需求，另一方面还产生了一二手房的价格倒挂，造成市场秩序的混乱。而按照新的双轨制来进行，商品属性和保障属性完全分开，目前的商品房限价限贷等等限制措施就将退出历史舞台，住宅市场因此有可能真正由供需关系来决定，而不是依靠宏观调控来决定，从而也能极大的减轻政府的政策调控负担。
　
　　二次房改政策下，商品归商品，保障归保障，此种模式更类似于新加坡的住宅发展模式。新加坡模式采用的是“廉租房－廉价房－改善性组屋－私人住宅”多层次阶梯型住房供应体系，至２０２０年，新加坡７８﹒７％的居民居住在政府供应的组屋中，组屋由新加坡建屋发展局承担建设，产权属于政府，只能内部流通，只有纯粹的居住属性，没有任何的投资价值。根据新加坡官网数据，最低１６﹒５万新币即可买到一套三居室组屋，折合人民币８５万，加上新加坡现有的贷款和公积金政策，居民能够以低廉的价格购置到住宅。对于保障性住房未能覆盖到的另外２０％人群则是有钱人和外国人，他们要想住得更加舒适且又想资产保值会选择住在开发商建设的高档社区里，这些商品房也是没有价格天花板的，也因此，新加坡是全球房价最贵的地区之一，２０２３年６月新加坡房屋销售平均总价为１８６﹒８９万新元（９９５万元人民币），并且房价还在持续上涨。
　
　　大方向定下来之后的就是钱的问题，保障性住房的钱从哪里来？过去２０个月，中国一共超发了５０万亿元的货币，但这些超发的天量货币既没有反映在楼市也没有反映在物价上更没有反映在股市上，由于民众和企业都不愿意贷款消费和投资，因此这些资金一直滞留在银行系统内部空转，而扩大保障性住房的建设或可为这些资金找到合理的出口。８月１日，中国人民银行、国家外汇管理局召开的２０２３年下半年工作会议，将城中村改造纳入金融支持范围。会议提出，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。作为保障性住房的重要来源，城中村改造模式大致分为政府主导和市场运作，在央企和地方功能性国企主导下，预计信贷扩张将会成为保障性住房建设的主要手段，同时，辅之以政策性金融工具、再贷款等准财政工具。
　
　　总体而言，在纠结了很多年之后本次指导意见的出台具有重要里程碑意义，虽然短期内或难看到实质效果，但长远看必将逐渐改变整个中国房地产市场的格局。从投资角度，核心城市核心地段的核心资产的价格必然会一骑绝尘持续走高，而远郊的老破小则面临持续贬值的风险，房地产市场必将形成两头分化的局面。从整体经济发展角度看，二次房改虽然损害了部分开发商和包租婆的利益，但对大多数普通民众而言无疑是一个利好，去掉了房贷这个沉重包袱之后的人们可以顺理成章的把这笔钱用于消费，这既能提升居民生活品质，又能促进经济发展，从而实现多赢。

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