前段时间，一张散布在北京金融街街头的粗糙地产中介小广告居然引发了舆情，进而惊动了监管层和主流媒体的关注，这背后有着一个怎样的故事？其实，这张小广告之所以引发了关注，是因为它上面的大标题“办公租金腰斩送定制装修”、“置换相同品质，租金成本可降低30%-50%”这些字样刺激了眼球，从而引发媒体和监管层的疑问，北京的写字楼市场到底发生了什么？以美国商业地产为戒，租金的降低是否会带来系统性的金融风险？
　
　　北京写字楼市场经由经济下行迭加三年疫情确实发生了一个巨大的反转。2023年是疫情之后市场逐渐向常态回归的过渡之年，疫情过后，整体社会对未来的预期和信心偏弱，不管是企业还是消费者的心态都渐趋保守，这导致企业不敢投资，民众不敢消费，同时，房地产行业的低迷一方面拖累了经济增长，另一方面也造成了地方政府财政出现困难，财政与城投的债务困境导致地方三角债问题卷土重来，这也直接波及到和政府有财务往来的企业，政府拖欠的合同款让这些企业在财务上出现坏账，有些企业出现了经营困难的情况。

　　在这样的背景下，2023年中国的写字楼市场的表现是比较惨淡的，2023年全国主要城市季度平均写字楼需求是57万平方米，虽然比2022年的44万平米有所回升，但是同2019年相比下降了19.7%，同写字楼需求的大年2021年的132万平米相比则下降了56.8%。由于需求低迷且伴随着大量的新增供应，主要城市的空置率都有所上升，到今年一季度，北上广深四个一线城市的空置率分别达到了18.3%，22%，18.4%和27%的高位，这样的市场压力倒逼业主们不得不选择大幅压低租金价格以吸引企业入驻，截止到今年一季度，北上广深四个一线城市甲级写字楼的租金分别为290.7,237.3，146.1和181.8元/月/平方米，北京、广州和深圳三个城市的租金较疫情前下调均超过20%，上海则相对平稳，但也下调了超过7%。

　　分析写字楼市场低迷的原因主要有以下几个：

　　1. 从企业端看，疫情过后企业积累了大量问题亟待解决，同时市场尚未回暖，企业需要重新适应新的市场变化，生存成为许多企业的首要任务，因此当企业写字楼租约到期时，大多数企业既没有精力也没有充足的预算搬迁，因此往往会选择续约。

　　2. 从业主端看，在面临增量需求近乎为零的市场环境中，保住自身现有客户不流失是业主们的当务之急，因此往往也会给与续租企业较为优惠的租金条件。在2023年，以价换量是业主方的主要策略，这也是2023年整体市场租金普遍下调的主要原因。

　　3. 从行业端看，TMT、金融及专业服务业三个行业一直以来都是写字楼市场的主要支撑，但由于对平台经济和教培行业的整顿政策的出台，导致这两个行业的需求断崖式下降，过去两年，TMT行业不但新增需求少，同时还在不断向外释放过剩面积，导致市场进一步恶化。

　　鉴于美国商业地产有可能导致的金融风险，这张中介小广告中关于写字楼市场租金大幅下调的字眼格外触动监管层的神经，不过，我们相信市场筑底已近尾声，进入2024年，我们明显感受到了市场的回暖。以北京为例，2023年北京全年写字楼的净吸纳量为14.7万平方米，而在今年一季度单个季度的净吸纳量就达到了14.4万平米，且同去年市场极度萎靡产生鲜明对比的是，今年一季度市场成交明显活跃，上万平米的成交屡见不鲜，比如中投在东二环租赁了4万平米，理想汽车在望京租赁了1.1万平米，荣耀在中关村租赁了1.1万平米，此外我们也看到字节跳动也重新开始了写字楼的需求，一季度在亚奥租赁了1.7万平米的面积。这背后的原因一方面是企业经由一年的调整基本或已经解决了自身原有问题，或已经适应了新的市场环境，2023年的需求累计到了2024年开始爆发，另外一方面目前市场租金同三年前相比有了大幅调整，对企业而言是一个较好的价格窗口期，让他们可以以更优惠的价格租到更优质的办公空间。
　
　　展望2024年，我们对商业地产市场保持谨慎乐观的态度，这其中的原因一方面是今年开年中国经济的各项指标表现良好，企业的盈利能力也有所好转，今年两会政府工作报告中提到要加快发展新质生产力，推进数字经济的发展，支持平台企业在促进创新、增加就业和国际竞争中大显身手，因此我们有理由相信，在政府政策的推动下，随着互联网企业调整逐渐接近尾声，大厂的写字楼需求有望回暖，届时将会促进整体写字楼市场的复苏。同时，拥有更高关注度的如生物制药、人工智能、低空经济等新兴产业将会迎来更大的发展机遇，这些都将给中国的写字楼市场带来更多的需求。我们预计，写字楼市场在今年的需求较去年相比将有较为明显的回升，同时，租金也将在后半年企稳。

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