今年是笔者连续第十七年撰写楼市忠告，本文是2024年楼市忠告的下篇：

6.楼价跌，绝不等于解决了楼市问题

   楼价跌，肯定只会增加经济的问题！成交减少，并没有增加到拥有物业的人的数量，所谓楼价下跌只是走了一趟浑水！楼价跌得太多，发展商无利可图，供应链就会停顿！短线来说，对政府财政收入不利；长远来说，供应断层亦会令价格长远更容易急升！另一方面，楼价跌的同时，建筑成本上涨却没有停过！于是地价占建筑成本的比重已经愈来愈小！楼价低迷，发展商继续要面对比以前更高的息口，于是入市审慎，“无人起楼”！这怎会是一个正在改善的楼市？

7.市场应以战养战

   健康的楼市，必然是有畅旺的成交！成交可以创造机会！合适数量的成交，亦可以牵制楼价过高及保护楼价稳定！而病态的楼市，也必然是成交过旺或者成交不足的！所以房屋政策的责任，是让成交量和转流率回到适当水平！市场的自我调节机制才产生到正面作用，而不是现在的跌价或者成交稀少！例如，楼市辣招应包容长线投资而只针对短炒！投资收租其实没有违反“房住不炒”的信念！买楼收租是长远投资，而且亦可以增加租楼住房的供应！尤其在香港住宅租金连升10个月而未来人口会有所增加的结构之下，为何仍要用辣招规限买楼收租呢？

房屋政策应让楼市成交量和转流率回到适当水平。(iStock)

8.租金走势，是市场的最重要关键

   收租是房地产的最可靠价值！住宅租金并不会因为楼价过高或过低而盲目追随！当下楼价下跌，租金仍然继续上升，这正正是一个重要启示！笔者认为，住宅租金在2024年会继续上升！而租金回报率也日益吸引！

9.市场走势，已不是由市场因素决定

   当下是一场世纪金融大战，但大多数人其实都不知道这场仗是如何打的，但肯定的是，不同的市场因素都成为了战场上的武器，包括息口、汇价、资金流、通胀、物价、好淡仓，甚至资讯、价值观和言论！消费者应量力而为，根据自己的需要去独立思考，市场资讯充满虚假，不应该盲目追随附和！

10.香港应重振奋斗精神

   我们必须勇敢指出，香港新一代缺乏竞争力！虽然天份和养份也充足，但社会失去奋斗精神！西方价值观的“平衡生活”、“Hea文化”，在没有奋斗下埋怨社会不公平！这正是香港停步，被其他地方超越的主因！笔者认为，我们追求缩短工作时间的同时，应提倡在工作时间内更有拼搏精神！并提倡前进有为！我认为政府责无旁贷，应牵头推动奋斗文化！

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