楼市正在十字街头，是否需要完全撤销楼市辣招？又是否撤辣就可以解决楼市问题？笔者认为重整楼市必须要弄清楚一些概念，否则我们会枉费时间在概念不清的情形中，团团转找不到正确方向。

   第一个要弄清楚的就是楼市的成本概念。建屋是一个工业产品，绝对是要服从建筑成本的，如果楼价是低于建筑成本的话，即是等于什么？是等于建屋链有机会停顿！

   当然有人认为就算平地价卖给发展商，将来发展商也未必一定会卖平楼给买家，过去一直都有不少例子！但是这个情况出现，是因为市场后来改善了，如果市道没有改善的话，在平楼价情况下，平地价是合理的。

   有很多官员和政客都有错误的观念，就是“楼价下跌对解决房屋问题是有帮助”。这是一个危险的错误观点，因为明显失去的比得到的多。楼价下跌，损失最大的其实是政府，尤其是楼价低过建筑成本的时候，停止卖地令房屋链出现断裂，卖地收入亦会大幅减少！尤其是近年香港幸福地享受着低通胀，而一般民生的通胀虽然是低，但是建屋的通胀仍然维持在每年5%至7%，即是说，香港的楼价如果追不上建屋的通胀，就会出现问题，但是我们却反其道而行想楼价下跌，很多官员居然不懂得担心。

若楼市在人人买到楼的情形下上升，社会财富会分配得更好。(iStock)

   笔者认为，房屋政策应该是追求成交畅顺之下人人都买到楼，所以楼价上升得不到人心，其实是因为分配得不均匀，但如果楼市在人人买到楼的情形之下上升的话，财富自然会分配得好，在人人受惠的情形之下，楼价上升就可以好好发挥套戥高通胀的功能，反而是能够保护到社会的财富，所以笔者认为政府是有必要在这段时间重新推出“置业资助贷款计划”。人人可以置业，就是可以共同富裕的社会，而且天道酬勤，只有不努力的人才会得到少一点，这亦是一个公平的情况。

   另外，很多官员亦太顾忌“年轻人买不起楼”这个枷锁，这必须要尊重及留意，但不应该模糊概念。什么人买得起呢？对于无决心储钱买楼的人，就算楼价90万元都会嫌贵，因为90万元都要不吃不喝约几年才会储到。事实上，我们应该要以人均收入中位数字的两个年轻人可以合力储蓄三年就储到首期，同时过到压力测试为标准。如果用这个角度来说，现在屯门及天水围区有很多二手住宅已经远低于其所能负担的上限超过100万元了，可以满足上车需求，而不是模糊概念，程序化去满足民粹，应去追求更佳利益分配的做法啊！

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