今年是笔者连续第十七年为新一年撰写楼市忠告：

1.2023年楼价下跌并非泡沫爆破

   近10年香港房地产市场在政府“楼市辣招”之下，其实并不可能存在太多泡沫！当中当然没有借贷泡沫！在市场情绪上，过分悲情反而令市场出现“负泡沫”！2023年楼价下跌，只是一个在低通胀、高定期息口、悲情充斥的格局下，引起大部分购买力被冻结的异数而已！

2.资金泛滥其实更趋严重

   人人浸淫在悲情之中，却忽略了另一财富实力已渐变得空前强大！这就是现金流日益“爆棚”！最新截至11月的中国M2（流通中货币包括流通中数字人民币，加上机构存款及证券公司客户保证金）创新高！达291.2万亿元人民币！是美国的两倍！而香港11月的M3（公众持有货币，加上认可机构存款及可转让存款证）也破了新纪录！逾17万亿港元！定期存款逾9万亿港元！存款与GDP比率超过400%，是全世界拥有最多现金比率的城市之一！

3.息口走势改变大局

   人们只留意供楼的按揭息率，但入市买楼有压力测试及入息比率，供楼上的负担虽然会因加息也在增加，但不会有结构性的大改变，反而定期存款可冻结市场绝大部分购买力。在2022年初至2023年这两年时间里，高存款利息配合低通胀，将市场近4万亿港元资金冻结在存款。增加定存息率虽带来不错收益，但随着有关因素的改变，空前庞大的购买力将做新的决定去改变大局！

所谓悲情并无影响市场结构，故亦不应该影响市场本来的长远发展。(iStock)

4.通胀回升将推动经济

   2023年初，中国包括香港都面对疫情后可能出现的高通胀，甚至滞胀！结果是我们不单止保持经济增长（去年第三季GDP按年增长，内地是4.9%，香港是4.1%），更成功将通胀减至低水平（内地-0.5%，香港2.6%）！有人认为是进入通缩（物价下降，经济不活跃），笔者不同意，因为我们仍能掌握到足够的经济增长！我反而认为中央可以透过增大合适通胀至如2%左右去推动经济！若通胀真的上升，会令定期存款吸引力大幅削减，不少购买力容易回到市场去！

5.悲情不会长期蹂躏香港人

   市场的确经常会被负面情绪影响短期运作，但绝少影响长远趋势。2023年的悲情好像摧毁了市场的一切，使人们也跌入了“长远低迷的错觉”中，中美两大国的角力令香港市场除了要面对美国的针对冲击外，也因中央要调整市场应对，投资者变得两面受敌！其实所谓悲情并没有影响市场的结构，因此亦不应该影响市场本来的长远发展！（待续）

   《经济通》所刊的署名及／或不署名文章，相关内容属作者个人意见，并不代表《经济通》立场，《经济通》所扮演的角色是提供一个自由言论平台。