无疑，现在市场上仍有一些风险是难以评估：中美角力的互动、中央调节市场的进退和群众悲情的情绪化等，都是难以预测的，入市必须准备承受适当的风险，但同时，“不买楼的风险”也是十分巨大的。本港拥有的资金远高于住宅供应，长远来说，海外买家数量不断增加亦不容易满足。有人认为，撤辣后的楼市兴旺只是昙花一现，但同样，成交量仍有机会持续比撤辣前高得多。

   香港近年楼价虽有下跌，但楼市的结构并没有改变，香港有比5年前更多的资金、更低的借贷率及更多的财富效应，而且住宅供应量虽曾因滞销而有所累积，但撤辣后抑压多时的购买力显然不难将库存消耗，长远而言供应仍然是不足够，但奇怪地楼市不是因为泡沫而下跌。香港2010年开始推出的楼市辣招成功遏制楼市的泡沫，过去两年在没有泡沫及资金继续累积的情况下，楼价下跌是一个异数，是因为美国和西方的金融追击、内地企业调整及社会悲情造成的异数。

近年香港楼市结构并无改变，楼价下跌是一个异数。(Shutterstock)

   其实在未撤辣之前，很多区的楼价已经去到谷底，甚至乎新界西的楼价开始有回升的迹象。撤辣前，的而且确楼价已经调节到发展商难以投地，投地一不畅顺，政府的财政会立刻出现问题，即是说政府其实在现实上是有必要将楼价与成交量回复到高于2月前的水平，令到发展商能够有足够的水位买入地皮，否则就会影响到政府的财政及未来的发展，这正正是买楼与其他投资产品不同的地方。楼价跌两成，其实政府就必须要为楼市推出措施，维持“合理的平衡”。

   很多人忽略香港政府是很成功地做着一个人口政策，现在的人口政策甚至取代了地产和金融的主导地位，以人口政策为主，然后发展高科技、教育和金融中心，大湾区人口腾笼换鸟凝聚配对，地产只是被动配合，君不见撤辣后，买楼最多的客户群正正是内地人？过去两年，楼价在没有泡沫下作出调整，无疑是对未来加入香港的人口发了红利，令他们能以比2019年前更低的成本移居甚至创业，反而港人不珍惜这点红利，甚至感觉不到，很可悲啊！

   在人生中，无论买不买楼，都要为居住付出代价，因为租楼亦是支持楼市的另一种方式，只是租楼不会有回报而已。但损失最大的，就是卖出自住楼等楼价跌的人，损失的不只是楼价，还有本来不需要付出的租金。所以，所谓“最后逃生门”并不是没有风险，往往是风险最高的一个选择（虽然不同人的最合适选择其实也不同）。

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