财政司司长陈茂波在最新《财政预算案》中宣布住宅物业全面撤辣，究竟市场首48小时的反应如何？笔者根据市场的初步反应作出以下分享和评估：

   （1）撤辣后，二手放盘量必然大增，楼价是升是跌，其实是增加的放盘量和增加的成交量对冲，若放盘量增加多于成交量，楼价应该下跌，相反就应该上升，一切看数据反映。个人认为这次完全撤辣，因为做得彻底，所以长远增加的购买力很高机率会多过增加的放盘量，因此撤辣应不会引致楼价下跌，并明显制造了楼价重新上升的起动机会。

   （2）已开始有一些业主反价，这是正常现象，因为大家对前景都清楚和乐观了。

   （3）但是我们更加见到仍然不乏减价的业主，因为疫情和市场颠覆已经令到很多人消耗了实力，甚至成为惊弓之鸟。这种短期的乱局是对买家有利的。

楼市全面撤辣，制造了楼价重新上升的起动机会。(iStock)

   （4）相信住宅在一年内会出现短炒情况，尤其是300万元内（只是100元厘印费）的板块。短炒活动会重启，但是未来几年内不会回到过往猖獗的水平。不过随着获利的人愈来愈多，炒卖活动是会由少变多去增长的。

   （5）会多了人买楼收租，这个就是市场需要的，配合收租回报率不少已经去到3.7厘至4厘的水平。加上外来人口在港定居的数量增加，多了人收租，是会令租盘增加，对市场是有利的。普通小市民如果有两、三个住宅单位收租，亦可以纾缓香港面对银发一族退休资助的压力，这个也是笔者提倡的减辣重点。

   （6）随着3000万元内住宅物业的按揭成数提升，有关板块的成交及价格都会上升。过去1000万元至3000万元物业长期在较保守的按揭成数中，现在放宽3000万元内的住宅物业，无疑释放了中产的购买力出来。而非住宅物业（包括写字楼、商铺及工厦等）的按揭成数上限由六成提升至七成，对本地创业或来港创业的人，其实是减轻了很多成本负担。以上措施对长远市场是一个正确的选择。

   总结来说，撤销楼市辣招令市场畅顺运作，市场多个板块已经形成了相互呼应的结构：严打公屋富户和新一期白居二将推出，草根上车板块将会和3000万元或以下住宅及已经起动的豪宅单位三翼齐飞，无论楼价上升或下跌时都有较健康的调整。

   虽然民间变成惊弓之鸟，需要一些时间来回复入市的勇气和胆量，但是香港的购买力从没有消失，而且是不断累积且愈来愈大。香港的M3有逾17万亿元，其中4万亿元是过去两年在市场吸纳了去做定期存款的，4万亿元可以将全港住宅的按揭贷款还清两次，这种后续的购买力随着定期存款息口下降及收租回报率上升，会逐渐流入香港楼市，不容小觑。

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