当中央经济工作会议点题“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，当长实刚独揽的启德地块楼面呎价创下逾8年新低，当美国11月成屋销量刷新连续10个月缩水的历史纪录；当英国买家支付的楼市印花税自8月起节节下跌－－全球楼市是硬着陆，还是软着陆？that is the question。

仅凭“三支箭”恐难保内房长期稳定

   联储2022年累计暴力加息425基点，打开“成本飙升-负担承压-量价齐跌”的楼市下跌螺旋，正在中、美、英、德、澳、纽等主要经济体成形；对此免疫的似乎只有新加坡，当地私人住宅价格大有可能在即将结束的12月，录连续11个季度上涨。

   先看内地，中经会领衔顶级监管部门“三箭齐发”，包括央妈、中证监最新分别表示，“引导金融机构支持地产业重组并购”、“允许符合条件的房企借壳已上市房企”。

   政策暖风四起，大摩最新上调对内房评级由“符合预期”至“具吸引力”。不过，早在7月就公开呼吁调整“三条红线”的中银证券首席经济学家徐高就指，仅凭“三支箭”恐难保地产业长期稳定发展；呼吁改革供给侧，通过增加供地来缓解供需矛盾，进而平抑房价，并最终增强居民的获得感。

启德呎价8年低，致富金科玉律不再

   再看中国香港，差估署及中原城市领先指数齐显示，楼价年初至今累跌逾一成，二手私人住宅成交更冰封至1995年有纪录以来新低。

   港楼“有买贵，无买错”的财富逻辑彻底逆转之下，长实最新以贴近市场预期下限的87.03亿元独揽的启德地块，楼面呎价仅6千元出头(6138元)，相比2018年5月新地以251.61亿元投得的同区“非跑道区”地块，楼面呎价高近1.8万元(17776元)，几乎平了三分二。

   展望明年，尽管有代理预期楼价将谷底反弹15%，而历史数据亦显示，联储过往4次加息周期，港楼有3次仍保持升势，且现时不到23%的供楼负担比率仍低于2001年的28%，加上逾六成拥有自置物业的家庭已完成供款，但市民看跌比例仍高于看升，“买楼致富”的金科玉律已今非昔比。

美楼销售缩水，英楼需求亦现放缓

   至于处于加息风眼的美国，当地30年期固定抵押贷款利率从10月的高见7.16%，最新回落至6.3%左右，但仍较去年底翻倍。全美房地产经纪商协会(NAR)数据昨日公布，11月成屋销量按月再下降7.7%，为连续第10个月缩水，按年更暴跌35.4%；价格方面，成屋中位数较6月峰值回落一成，至2020年2月大流行前水平。

   现时的问题是，美楼会否蹈上一次楼市下行周期(2006年7月-2012年1月)累挫33%覆辙？同样的问题亦拷问英楼，官方公布全英楼价10月按月仍升0.3%(按年12.6%)，但以买家支付的印花税收入看，自8月以来已逐月拾级而下，或预示楼市需求正在放缓。

   英国独立财政监督机构OBR（预算责任办公室)就预计，平均楼价到2024年第三季将会累跌9%。但是英伦银行副行长Jon Cunliffe就派定心丸称，即使楼价下跌20%，也不会对大多数屋主构成困扰。

   好坏参半因素交织有何启示？供求关系及负担能力将继续主导买卖双方的拉锯胜负，可以肯定的是，早前错位虚涨、摸顶接盘的屋主最是高危。