阳春三月，全球商业地产却冷风劲吹。从旺角“百亿商业地王”沦为平过粉岭工业地，到多间华尔街大行、对冲基金纷纷搬离中环避贵租，再到内房商放售东涌两酒店欲套现；连同压垮硅谷银行（SVB）、签名银行（Signature Bank）的稻草，都离不开MBS(资产抵押证券)或CRE(商业地产贷款)，就连马斯克(Elon Musk)也忍不住疾呼，“(商业地产债务)是目前最严重的燃眉之急。”

三大利淡，“跷脚收租”好景不再

   “跷脚收租”的Dream Job，在乘搭了14年低利率东风后，正好景不再。除了财大气粗的领展破天荒供股集资，规模5.6万亿美元的美国商业地产债务，恐成为银行业新的震源。

   有何忧心之处？先看物业价格，2月Green Street商业地产价格指数显示，较去年3月峰值已累跌15%。其次是节节攀升的利率，写字楼贷款平均最优惠资金成本已从2021年的3.2%飙至6.3%。再次是空置率，昔日黄金地段的曼哈顿突破15%，旧金山更高达19%。

   换言之，随着资产价值缩水、按揭成本大涨、租金收入下降三大利淡迭加，商业地产贷款的拖欠及违约正次第浮现。

银行拥“地雷”，恐掀新一轮挤提

   单以2023年计，就有约4000亿美元债务到期，未来5年总计逾2.5万亿美元，谁持有这些“地雷”？规模约2万亿美元的多户住宅（通常为商业公寓）贷款中，政府赞助机构(如房利美、房贷美)、银行分别持有47%、33%；其他3.5万亿美元商业地产贷款中，银行、保险机构分别持有47%、33%。

   由此可见，银行持有相当比例的商业地产贷款，而这些贷款中，仅今明两年就有分别约4000亿美元、5000亿美元到期，稍有风吹草动，都恐掀新一轮挤提潮。事实上，早前破产的签名银行，正正遭遇大量房地产投资者转移资金。而持有高达2370亿美元MBS的美国第八大银行Charles Schwab，近日股价急跌或预示成为下一个风眼。

信贷环境紧缩，加大经济衰退风险

   由此产生的连锁反应或是，承担经济主要信用提供者的中小银行，信贷将愈来愈越稀缺和昂贵，最终加大经济衰退风险。“新债王”冈拉克（Geffrey Gundlach）最新警告，预计美国经济将在几个月内衰退，而联储今年将减息“数次”。

   不过，跟联邦基金利率走势密切相关的2年期美殖利率隔夜一度重上4%，联储5月再加息25个基点概率一度突破50%，都显示鲍公或执意铤而走险。