7月10日，国家金融监管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，名称很长，关键词是在“平稳健康发展”，不是误会为可“弹．高．炒”。

   这个通知其实是反映出中国房企所处的困局，困到中央不能不松松手。

   通知的重点是对去年金融16条的优化，去年11月11日，人行原保监会联合出台“金融16条”，以保持及加大房地产融资平稳有序，并做好保交楼，其中两条政策规定是有期限至今年底的。不过一年将届，内房企业仍未度过困境，于是便只好将有关的融资优惠延期。

   国内有专家表示，近期内房市场销售未及预期。6月份百强房企销售业绩下降28.1%，单月业绩由正转负，售楼量低于去年同期。

   有研究指今年7月、9月房企到期债券余额超900亿元人民币，为还债高峰期。如今时不延长金融支持房企，则在银行催还债下，内房的资金链会更吃紧，可以爆出祸来。这次的《通知》，是给了欠债房企和贷款的银行个加时宽容，希望在这延长期内，内房销售量有所增加，以时间来换取减债。

中信证券有个报告，明确地指出这个延期通知的原由与良好预期。

   7月1至8日，我们跟踪的样本城市新房网签套数同比下降36%，降幅环比扩大2.1个百分点，样本城市二手房套数同比下降23%，降幅扩大21.4个百分点，新房和二手房降幅均比6月环比扩大。我们预计7月份房地产景气进一步下滑。需要指出的是，除非外力干预，房地产基本面下行有螺旋强化效应。一旦市场明确了下行趋势，二手挂牌可能增加，企业融资可能更加困难，房价可能因此进一步下行。

   政策的重点从逆周期调节转向防风险。

   本次政策延长期限主要涉及两项政策，分别为金融机构存量贷款展期和债务新老划断后的尽职免责处理，相应期限均调整到2024年12月31日。此外，融资的三枝箭也在加快落地。总体而言，我们认为对房企的融资政策维持了此前的态度，即政策不是为了“翻转”房地产周期，不是在房地产周期向下时试图推动周期向上，而是适当对冲房地产周期下行所带来的风险，避免风险持续集聚。我们认为，政策本身的变化是符合我国房地产产业链的具体情况的，也是有利于宏观经济行稳致远的。

   政策进一步蓄力，预计需求侧有望在2023年年底前走稳。

   今年上半年以来房地产市场需求侧政策进入真空期，目前70个城市已经有55个二手住宅房价下跌，且二手房挂牌量不断增长，房地产基本面出现螺旋向下的态势，市场缺乏基本面的自我修复机制。但是，当前政策工具箱储备依然十分丰富，特别是在一些核心城市，限购、限贷、限价和按揭利率(特别是二套房)还有进一步的调整空间。我们认为，随着基本面持续下行，尤其是一线核心城市确认房价下跌，2023年四季度有望是政策进一步放开的季度。本次《通知》也再提要抓好落实因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，以促进房地产市场平稳健康发展。

   维持2023年房地产基本面两头高中间低的判断，理性看待2023年三季度继续下探的楼市基本面。

   我们认为，政策并不是不干预市场，只不过政策的目标不是逆周期调节，是防范风险，包括防范金融风险，防范居民资产负债表风险，防范地方债务风险等。我们预计，全年房地产市场基本面两头高，中间低，2023年三季度有可能是全年基本面最为低落的时间点。我们建议投资者理性看待这种基本面的下行。当前的基本面下行预计既是行业面临长期压力的有序释放，也料成为行业在2023年底销售再次上行之前的必要调整。我们维持对全年行业销售正增长的预测不变。

   中信证券有他的良好预期，至于市场是否也相信这个《通知》可以带来中信所指的良好预期，就要走着瞧。

债多内房要小心

   笔者看法是：

   1.房地产有危机，无论在任何国家都是个很大的危机，拆解不易，曾赚到盘满钵满的发展商不先呕尽之前所赚来填凼，而要求政府来填凼，任何政府都难接受。

   2.在楼价有下滑趋势时，要求增加售楼量，是十分困难。

   3.银行与地产发展商的借贷及倚赖，有千丝万缕关系。一言括之，债仔借得大，银行怕债仔死；债仔借得小，银行一定不介意将债仔逼死。

   要拆内房债危机，最好之解决方法是：人口快增长，人人有工做，人人借得起买楼，人人住得起大些面积楼，那就什么货尾都可以卖得出。

   但这个美好愿景易实现吗？因此，对投资者言是，买内房股要小心，债多内房更要小心买。

   （投资涉风险，每投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。）

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