姊妹们，如果我问大家，过去20年，香港有哪种资产的升幅最大？我相信，大家一定会答“物业”。我身边有姊妹们甚至认为，香港的楼市是只升不跌的。
　
　　在此，我必须作一个澄清，香港楼市给人只升不跌的印象，主要是过去几十年，楼价绝大部分时间都上升，所以才出现这个“错觉”。
　
　　如果大家的年纪已经超过50岁，也在97前后买过楼，应该有过“深刻”的教训，因为本港楼市在98年亚洲金融风暴后曾经大跌逾半（当时楼市炒风甚盛），而且，跌势持续多年，直到2003年非典之后才见底回升。
　
　　既然楼市真的有机会下跌，所以，过去10年，我身边有些姊妹就曾经“估计”楼市会下跌，所以在“高位”沽出了自己的物业套现，然后租楼住。谁不知，过去10年，香港住宅楼市真的没有跌过，基本上是反复上升，不断创新高。我这些“沽楼”等跌的姊妹们，现在都懊悔不已。
　
　　这个懊悔包括两部分，第一当然是楼价再升，第二就是套现赚回来的钱，几乎已经花光了（以平均每月2万元租金计，10年的租金支出就240万），现在开始要自掏腰包交租！

(资料图片)

　　2019年开始的社会运动，以至去年起的新冠肺炎疫情，再令不少人担心楼价会见顶回落。但现实上，过去两年，楼市只是没有再升，或只是在高位争持。个别优质的物业，价格仍然十分坚挺，甚至再创新高。
　
　　我知道，由去年起，港人掀起另一次移民潮，尤其是英国给予BNO的港人以最便宜的方式移民当地之后，选择移民的港人大幅增加。很多人都估计，这些家庭将会沽出手上物业，套现到外地生活，因此，未来楼市应该有一定下跌压力。
　
　　早前我跟姊妹Jennifer就谈到这个问题。她自己没有移民打算，而手上的自住物业又已经供满。她问我，如果担心楼市已经见顶，现在趁高沽出手上物业，是否明智选择。
　
　　“对于楼市这个问题，我觉得很有趣。手上未有物业的姊妹总是问我，现在应该买楼吗？但一些已经有物业在手的姊妹则问我，现在应该趁高沽楼吗？”
　
　　“对啊，我常常问，楼市不断上升，对于我们这些小市民来说，是否只是纸上富贵，不能享用呢！”Jennifer告诉我心底的感受。
　
　　“我也明白，因为很多人都问过我这些问题。只不过，近期因为种种原因，尤其是政治的原因，大家又再想到怎样‘变现’自己的住宅物业吧了！”
　
　　“正是呢！你有什么看法？”
　
　　“对于以上两个取向不同的问题，我一般都是这样回应：‘如果因为有实际需要而买楼自住，你又负担得起，那就去买吧！’原因是，买楼并非纯粹的投资，它还有实用价值（Used Value）。再者，如果喜欢那个单位，以至附近的环境，甚至隔离邻舍，那种价值是不可以用金钱来衡量的！”
　
　　“那么，我的问题呢？”
　
　　“哈哈，同样道理，如果这个是自住物业，而你又喜欢它的话，那种价值也不是帐面值那么简单。更重要的是，这样等于冒另一个风险，就是楼价再升的风险！又或者，即使不再升，但楼价不跌，那么，几年后你会再买物业吗？”
　
　　“那么，我应该怎么办？”

　　（待续）
　

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