过去一星期，市场上充斥中国恒大（03333）的负面新闻，导因是内地广发银行冻结了恒大在江苏省宜兴市一家附属公司的银行帐户，这个举动令人对恒大的财政情况再度产生疑虑。

　　想不到的是，一石激起千重浪，今次更牵连了中国香港的置业者。话说恒大在中国香港有3个发展中物业，当中一个已经交楼，另外两个仍处于楼花期，部分银行因应恒大的最新情况，暂时不接受该等物业的楼花按揭申请，令部分买家无法上会。

部分港银 停造恒大楼花按揭

　　当然，这一连串事件，对恒大股价影响至深。但我查看恒大的股价图（见附图），其实，恒大股价自今年初起已经转弱，而单是今个星期首3日，恒大股价便大跌26%，明显是因为今次事件；到昨日才显著反弹7.9%，但累计今年仍下跌约47%。

　　我的姊妹Kammy过去也有买过内房股，整体上都赚到钱，所以，她一直有留意几只大型内房股的走势，但对于恒大，她则从未沾手过。

　　“恒大是否很高风险的内房股？我一直都不敢沾手，但今次事件如果可以解决，它也有力大反击？”看到恒大近日的股价走势，Kammy虽然担心，但也有少许冒险的想法。

　　“你想买恒大？”

　　“不排除，因为内房股波幅很大，有时真的很好炒。”

　　“是的，即使是大型内房，股价波幅也十分厉害，从投机角度，确实很好炒，但我劝你还是要小心谨慎。”

　　“我都明白，但今次恒大是否很危险？我知道，它一直都是高杠杆的内房公司，但它的卖楼情况一向都不差呀，甚至是营业额最大的内房商，只要货如轮转就没有问题了！”

　　“是的，但你听过‘3条红线’的要求吗？”

　　“听是听过，但具体不知道是什么，不如趁机解释一下给我知吧！你的意思是，今次恒大是受‘3条红线’影响？”

增大融资前 须符合3项规定

　　“这样说吧！首先，中央政府现时对企业的监控，主要是以控负债和降杠杆为主轴。去年中，中央更提出内地房企在增大融资前要符合3项规定，市场俗称‘3条红线’。”

　　“嗯，是什么规定？”

　　“首先，在扣除买家的预付款项后，房企的资产负债率不得大于70%；二是，房企的净负债比率不得超过100%；第三是，房企的手头现金要高于短期负债的一倍。”

　　“资产负债率和净负债率有什么分别？”

　　“顾名思义，资产负债率是资产和负债的关系，即是说，在房企的总资产中，有多少比率是借回来的。如果资产负债率70%，即是有7成资产是借回来的。这是用来衡量企业整体负债水平和往后举债能力的重要指标。而净负债比率，是股东权益和负债的关系，主要衡量企业的整体偿债能力。如果超过100%，即是企业可以透过股东资金和累积所赚的钱去偿债（不用变卖资产），低于就是不够钱还债。”

　　“那么，手头现金高于短期负债的一倍，就是衡量企业偿还短期债务的能力？”

　　“聪明！超过一倍，即是有能力全数偿还即将到期的债务，低于的话就是连短期债务也不够钱还了。”

　　“那么，恒大是否触碰了‘3条红线’？”

　　“回应你之前，我要补充一下为什么是‘红’线。原来，监管机构将能够通过上述3项‘压力测试’的房企列为绿色类别，违反一项或只有两项达标就列为黄色类别，违反两项或只有一项达标就列为橙色类别，而3项都违反或不达标者，就列为红色类别！”

　　“原来如此，那么恒大是红色类别？如是，对它又有什么影响？”

　　（待续）

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