姊妹们，连续两次提到，内地针对房地产企业的金融监管政策“3条红线”，令内房企业的经营环境蒙上阴影。

　　中国恒大（3333，下称恒大）是其中负债较高的内房股，到目前为止，它仍然未能通过该“3条红线”，意味着它不能再增大负债规模，只有靠分拆业务和加快卖楼去集资减债。

　　最近有内地银行冻结该公司旗下一家附属公司的户口，触发新一轮债务危机。我的姊妹Kammy对内房股有少许情意结，所以也特别关心内房股的前景。

　　我告诉她，“3条红线”的监管政策，不但打击负债较高的房企，即使正常营运的房企，也受到一定压力。

负债高房企割价卖楼

　　“我有点不明白，其实，如果财政健全、负债较低的房企，这次应该是一次机会抢占市场呢！”Kammy跟我分享她的看法。

　　“嗯，果然有商业头脑。你说得对，过去很多房企，尤其是民营的房企，为了尽快抢占市场，一般都会利用高杠杆的方式扩展，这个政策对它们的打击最大。因此，中长线来说，本来是龙头，而且负债较低、财政健全的房企，在竞争上会有一定优势。但短线来说，它们却会面对削价竞争。”

　　“嗯，我明白了，你的意思是，负债高的房企，都会倾向减价卖楼，所以会对其他房企造成压力。”

　　“聪明！据悉，恒大在过去一年都已经不断割价卖楼。另一边厢，中央仍然未放开对置业者的限购和限贷令，看来内房股还需要捱一段时间呢！”

　　“那么，我们应该买内房股吗？”Kammy犹豫地问。

　　“你记得习主席对于楼房的评论吗？”我问Kammy。

　　“嗯，是‘住房不炒’还是‘房是住的’？”Kammy想了一想之后说。

　　“都对！如果你问我，我可以补一句：‘房是住的，但内房股是炒的！’”

　　“哈哈，有意思！你认为内房股只可以用来投机？”

　　“这样说吧，房地产市场从来都是高风险的。试想想，发展商，即卖家，主要是靠融资来发展物业；而置业者，即买家，同样是靠融资来购房，在双重杠杆的情况下，只要房地产市场有少许风吹草动，都可能造成很大震荡呢！”

　　“你说得对，而且，中央政府也不会太放过地产市场的监控呢！”

　　“对呀，因为物业本身既有实用价值，但也有投资价值，加上涉及的金额不菲，所以中央是不会放松的。”

两大国企内房息率高

　　“所以，你认为内房股不值得长持？”

　　“我认为，大部分内房股都只宜短炒，只有两只可以用收息的心态视之，作长线投资。”

　　“哪两只？”

　　“分别是中国海外（00688）及华润置地（01109）。”

　　“这两只都好像是国企内房呢！”

　　“对呀！但这不是重点，最重要是它们的经营相对保守，财政健全，所以都能通过‘3条红线’的考验。还有一点，就是它们的息率都算高，尤其是中国海外，预测息率逾7厘，而华润置地也逾5厘。不过，论股价走势，则以华润置地更佳。”

　　“这两只都是内房的龙头？”

　　“对呀，正如我刚才所说，中长线来说，‘3条红线’最终会更巩固大型内房的地位，我相信中国海外和华润置地正正就是这类内房。”

　　“明白，等我好好的研究一下。”

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