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3条红线 困扰所有内房股?
唐德玲
作者:唐德玲评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2021-07-26 09:16:44

作者介绍

早年于澳洲昆士兰科技大学取得工商管理硕士学位, 但没有就此移民澳洲, 决定回流香港, 从事投资理财的工作, 终日与富人打交道。金融海啸之后, 发觉内地富人对移民的需求愈来愈大, 于是与几位志同道合的朋友创办了一家移民顾问公司, 继续为内地富人提供“贴身”的理财服务。

  姊妹们,上日的文章中提到,“3条红线”困扰着中国恒大(3333,下称恒大),但其实,不止债务比重较高的恒大受此困扰,即使负债较低、财政相对稳健的内房股,同样受到“红线”的压力。

  那么,这“3条红线”到底有什么威力,能够困扰一众内房股?我告诉姊妹Kammy,中央政府为了控制房企过度借贷,去年中实施了“3条红线”监管政策,要求房企的资产负债率不得大于70%(扣除买家的预付款后的资产)、净负债比率不得超过100%,以及手头现金要高于短期负债的一倍。

  Kammy马上问我,恒大是否触碰了这“3条红线”?

  “对的,截至今年3月底止,恒大仍未能通过该“3条红线”,跌入红色类别的房企,后果就是不能再增加负债。”

  “中央推出‘3条红线’政策之后,恒大不是已经积极减债吗?它主要靠卖楼所得的资金偿债?”




恒大拆业务上市集资

  “对,因为不可以增加负债,最直接和简单的方法就是加速卖楼,尽快套现。另外,恒大也积极分拆有潜力的业务上市,例如去年底分拆物管公司恒大物业(06666)上市;又或者,已经上市的公司就不断配股集资,例如恒大汽车(00708)等等。而市场也传出,恒大正积极分拆从事粮油食品业务的恒大冰泉上市,希望筹集更多资金。”

  “但如果恒大由去年起已经积极减债,照计应该有点效果,不至于陷入财政危机吧!”

  “先响应你第一部分的问题,不错,恒大自从去年起积极减债后,总负债已经由去年高峰的8,743亿元(人民币,下同),减至去年12月底的7,100多亿元,目标是到今年6月底降至6,000亿元以下,令到净负债水平降至100%以下(暂未公布此目标是否已达成),明年6月底降至4,500亿元以下,2023年6月底再降至3,500亿元以下,以达至安全水平。另外,现金短债比率超过一倍的目标就希望今年底达到;资产负债率降至70%以下的目标,就希望明年底达到,完全实现‘红转绿’的目标。”

  “咦,即是还有一年多,恒大才完全达标呢!你说完全不能达标就不能再增加负债,即是如果有一项达标也可以增加负债?‘3条红线’都通过又是否可以增加更多负债?”

  “可以,根据要求,如果只有一项达标,每年只可以增加5%负债规模,两项达标就可以增加10%,3项都达标,即是属于绿色类别的房企,每年就可以再增加15%债务规模。”

国企内房财政较稳健

  “那么,在港上市的内房股之中,除了恒大之外,有哪些是3项都不达标?又有哪些是3项都达标呢?”

  “据统计,以去年底止计算,在港上市的大型内房股之中,除了恒大之外,中国富力(02777)也未能通过‘3条红线’,而中国海外(00688)和华润置地(01109)这两家国企内房则能通过‘3条红线’的测试,其余大部分都有至少一项不达标!”

  “咦,听你这样说,国企内房股的财政比较稳健?”

  “整体来说是的,因为大部分民营的内房企业为了争取市场占有率,都喜欢利用借贷,这难免会令到它们的负债水平处于危险边缘,因为万一销售情况不理想,资金回笼不如预期,财政就可能出问题,也因此,中央政府才出手干预。但国营的内房企业始终较保守,不会尽借,所以整体财政也会较稳健。”

  “那么,如果要炒内房,即是应该选国企内房?”

  “某程度上,这是较安全的,但我可以告诉你,无论国企或民企的内房,同样受‘3条红线’困扰,你看它们近年的股价表现便知道。”

  (待续)

  作者电邮:tong_lydia223@yahoo.com.au


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