姊妹们，上日的文章中提到，“3条红线”困扰着中国恒大（3333，下称恒大），但其实，不止债务比重较高的恒大受此困扰，即使负债较低、财政相对稳健的内房股，同样受到“红线”的压力。

　　那么，这“3条红线”到底有什么威力，能够困扰一众内房股？我告诉姊妹Kammy，中央政府为了控制房企过度借贷，去年中实施了“3条红线”监管政策，要求房企的资产负债率不得大于70%（扣除买家的预付款后的资产）、净负债比率不得超过100%，以及手头现金要高于短期负债的一倍。

　　Kammy马上问我，恒大是否触碰了这“3条红线”？

　　“对的，截至今年3月底止，恒大仍未能通过该“3条红线”，跌入红色类别的房企，后果就是不能再增加负债。”

　　“中央推出‘3条红线’政策之后，恒大不是已经积极减债吗？它主要靠卖楼所得的资金偿债？”

恒大拆业务上市集资

　　“对，因为不可以增加负债，最直接和简单的方法就是加速卖楼，尽快套现。另外，恒大也积极分拆有潜力的业务上市，例如去年底分拆物管公司恒大物业（06666）上市；又或者，已经上市的公司就不断配股集资，例如恒大汽车（00708）等等。而市场也传出，恒大正积极分拆从事粮油食品业务的恒大冰泉上市，希望筹集更多资金。”

　　“但如果恒大由去年起已经积极减债，照计应该有点效果，不至于陷入财政危机吧！”

　　“先响应你第一部分的问题，不错，恒大自从去年起积极减债后，总负债已经由去年高峰的8,743亿元（人民币，下同），减至去年12月底的7,100多亿元，目标是到今年6月底降至6,000亿元以下，令到净负债水平降至100%以下（暂未公布此目标是否已达成），明年6月底降至4,500亿元以下，2023年6月底再降至3,500亿元以下，以达至安全水平。另外，现金短债比率超过一倍的目标就希望今年底达到；资产负债率降至70%以下的目标，就希望明年底达到，完全实现‘红转绿’的目标。”

　　“咦，即是还有一年多，恒大才完全达标呢！你说完全不能达标就不能再增加负债，即是如果有一项达标也可以增加负债？‘3条红线’都通过又是否可以增加更多负债？”

　　“可以，根据要求，如果只有一项达标，每年只可以增加5%负债规模，两项达标就可以增加10%，3项都达标，即是属于绿色类别的房企，每年就可以再增加15%债务规模。”

国企内房财政较稳健

　　“那么，在港上市的内房股之中，除了恒大之外，有哪些是3项都不达标？又有哪些是3项都达标呢？”

　　“据统计，以去年底止计算，在港上市的大型内房股之中，除了恒大之外，中国富力（02777）也未能通过‘3条红线’，而中国海外（00688）和华润置地（01109）这两家国企内房则能通过‘3条红线’的测试，其余大部分都有至少一项不达标！”

　　“咦，听你这样说，国企内房股的财政比较稳健？”

　　“整体来说是的，因为大部分民营的内房企业为了争取市场占有率，都喜欢利用借贷，这难免会令到它们的负债水平处于危险边缘，因为万一销售情况不理想，资金回笼不如预期，财政就可能出问题，也因此，中央政府才出手干预。但国营的内房企业始终较保守，不会尽借，所以整体财政也会较稳健。”

　　“那么，如果要炒内房，即是应该选国企内房？”

　　“某程度上，这是较安全的，但我可以告诉你，无论国企或民企的内房，同样受‘3条红线’困扰，你看它们近年的股价表现便知道。”

　　（待续）

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