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明日大屿效益远大于成本
雷鼎鸣
作者:雷鼎鸣评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2022-07-29 18:01:54

作者介绍

香港科技大学经济学系前系主任及荣休教授。

   上周谈到基建及填海造地可很有效地达到4个目标:保护中国香港的储备,减少被欧美通胀侵蚀及被冻结的风险;带动经济增长;使港人住得大一些、价钱便宜一些;化解社会深层次矛盾。但这有一重要前提,基建或填海项目的效益要远大于成本。现时中国香港有两个大型项目正被考虑,一个是明日大屿,另一个是北部都会区,两个都符合成本效益的条件,十分值得,今天先谈明日大屿为何是一个优质项目。


明日大屿第1期计划是在交椅洲附近建造一个一千公顷的人工岛(数据图片)


   明日大屿第1期计划是在大屿山对出的交椅洲附近建一个1000公顷的人工岛,若有第2期,则在喜灵洲附近多填海700公顷,两个项目加起来共1700公顷,与将军澳的1718公顷相若,但却远小于沙田的6940公顷。


首期可建26万住宅单位


   建成第1期后,可建15万至26万个住宅单位,其中3成是私营单位,7成是公营房屋单位,人口容量40万至70万。若建成第2期,则总共可有40万个房屋单位。我们可先集中在第1期的1000公顷之上。


   交椅洲人工岛建成后,其功能远不止于提供住宅所需的土地,计划包括建造400万平方米楼面面积的商业楼宇和办公室,中国香港欲发展一个新的商业中心区,这些办公室十分重要。东亚15国签订的RCEP可为中国香港带来新的机遇,但这亦会产生新的办公室需求,若无新的商业中心区,中环的天价办公室终会成为中国香港发展的障碍。


   它的基建计划也是瞩目的。除了岛上的街道及水电煤气等等基础设施之外,尚有一条交椅洲往香港岛的运输走廊(隧道加道路),及连接上坚尼地城的铁路(几分钟可达港岛),交椅洲与大屿山之间另有一条连接道路,及一条到欣澳的铁路。这些交通基建,除了方便市民的交通之外,对机场也有特别意义,从此机场的乘客可与港岛更直接的连起来,就算青马大桥出现事故被瘫痪掉,空运的货物及乘客仍有另一出路离开大屿山。


交通网巩固转口港实力


   从上可见,交椅洲计划带来的社会效益是多方面的,当中包括政府有多些可用之地,港人的休憩地方增加,香港多了一个庞大的交通枢纽,巩固她作为转口港的实力。当然,商业用地及增加住宅供应都是重中之重。不过,在计算效益时,我们大可不包括社会可获得的重大效益,只狭义地算及政府库房的财政收入。就算是如此保守地估算,交椅洲的收益也是惊人的。


   我们可以只计算为建造私营住宅及商业楼宇的卖地收入。香港测量师学会在2018年曾假设住宅楼面每平方英呎9000至1万元,办公室每平方英呎8000至1万元,并从这些假设中推算出卖地收入共有9740亿至11430亿港元。这些假设是用2018年9月的地价作根据,我们知道,中环及金钟每平方英呎楼面造价等闲5、6万元,较廉价地区的甲级写字楼也要万余元以上,前发展局局长黄伟纶也认同这些估算。我们可取其少者,即卖地收入可达9740亿元。


   成本如何?也是用2018年9月的价格计算,土木工程拓展署的估计如下:交椅洲人工岛的填海1400亿元,岛上基建1160亿元,上文提到的4项交通道路、隧道、铁路等基建共1640亿元,即整个交椅洲工程的计划成本是4200亿元。不少人有一种印象,以为项目的总成本是6240亿元,但其实额外的2040亿元,是用以支付交椅洲以外的基建与填海,不应包括在内。


交椅洲工程料赚5540亿


   卖地收益是9740亿元,成本是4200亿元,那么交椅洲可以带来5540亿元的利润。利率的高低对这估算会有些影响,但作用不大,我不作处理。


   由此可知,就算我们不理会公营房屋所用的土地也有巨大的价值,社会效益也很重要,光是造地卖地的财政效益已远大于成本,建造这项目,可谓藏富于地。


   土地涉及很多人的利益,地产商有人赞成有人反对,视乎他们现时持有什么地。我可管不了他们之间的利益冲突,只是依理而说。不过,社会中也有一些争议,下月有机会我将讨论一下反对者的意见及评价其对错。


   转载自晴报www.skypost.com.hk


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