上周谈到基建及填海造地可很有效地达到4个目标：保护中国香港的储备，减少被欧美通胀侵蚀及被冻结的风险；带动经济增长；使港人住得大一些、价钱便宜一些；化解社会深层次矛盾。但这有一重要前提，基建或填海项目的效益要远大于成本。现时中国香港有两个大型项目正被考虑，一个是明日大屿，另一个是北部都会区，两个都符合成本效益的条件，十分值得，今天先谈明日大屿为何是一个优质项目。

明日大屿第1期计划是在交椅洲附近建造一个一千公顷的人工岛（数据图片）

   明日大屿第1期计划是在大屿山对出的交椅洲附近建一个1000公顷的人工岛，若有第2期，则在喜灵洲附近多填海700公顷，两个项目加起来共1700公顷，与将军澳的1718公顷相若，但却远小于沙田的6940公顷。

首期可建26万住宅单位

   建成第1期后，可建15万至26万个住宅单位，其中3成是私营单位，7成是公营房屋单位，人口容量40万至70万。若建成第2期，则总共可有40万个房屋单位。我们可先集中在第1期的1000公顷之上。

   交椅洲人工岛建成后，其功能远不止于提供住宅所需的土地，计划包括建造400万平方米楼面面积的商业楼宇和办公室，中国香港欲发展一个新的商业中心区，这些办公室十分重要。东亚15国签订的RCEP可为中国香港带来新的机遇，但这亦会产生新的办公室需求，若无新的商业中心区，中环的天价办公室终会成为中国香港发展的障碍。

   它的基建计划也是瞩目的。除了岛上的街道及水电煤气等等基础设施之外，尚有一条交椅洲往香港岛的运输走廊（隧道加道路），及连接上坚尼地城的铁路（几分钟可达港岛），交椅洲与大屿山之间另有一条连接道路，及一条到欣澳的铁路。这些交通基建，除了方便市民的交通之外，对机场也有特别意义，从此机场的乘客可与港岛更直接的连起来，就算青马大桥出现事故被瘫痪掉，空运的货物及乘客仍有另一出路离开大屿山。

交通网巩固转口港实力

   从上可见，交椅洲计划带来的社会效益是多方面的，当中包括政府有多些可用之地，港人的休憩地方增加，香港多了一个庞大的交通枢纽，巩固她作为转口港的实力。当然，商业用地及增加住宅供应都是重中之重。不过，在计算效益时，我们大可不包括社会可获得的重大效益，只狭义地算及政府库房的财政收入。就算是如此保守地估算，交椅洲的收益也是惊人的。

   我们可以只计算为建造私营住宅及商业楼宇的卖地收入。香港测量师学会在2018年曾假设住宅楼面每平方英呎9000至1万元，办公室每平方英呎8000至1万元，并从这些假设中推算出卖地收入共有9740亿至11430亿港元。这些假设是用2018年9月的地价作根据，我们知道，中环及金钟每平方英呎楼面造价等闲5、6万元，较廉价地区的甲级写字楼也要万余元以上，前发展局局长黄伟纶也认同这些估算。我们可取其少者，即卖地收入可达9740亿元。

   成本如何？也是用2018年9月的价格计算，土木工程拓展署的估计如下：交椅洲人工岛的填海1400亿元，岛上基建1160亿元，上文提到的4项交通道路、隧道、铁路等基建共1640亿元，即整个交椅洲工程的计划成本是4200亿元。不少人有一种印象，以为项目的总成本是6240亿元，但其实额外的2040亿元，是用以支付交椅洲以外的基建与填海，不应包括在内。

交椅洲工程料赚5540亿

   卖地收益是9740亿元，成本是4200亿元，那么交椅洲可以带来5540亿元的利润。利率的高低对这估算会有些影响，但作用不大，我不作处理。

   由此可知，就算我们不理会公营房屋所用的土地也有巨大的价值，社会效益也很重要，光是造地卖地的财政效益已远大于成本，建造这项目，可谓藏富于地。

   土地涉及很多人的利益，地产商有人赞成有人反对，视乎他们现时持有什么地。我可管不了他们之间的利益冲突，只是依理而说。不过，社会中也有一些争议，下月有机会我将讨论一下反对者的意见及评价其对错。

   转载自晴报www.skypost.com.hk

   《经济通》所刊的署名及／或不署名文章，相关内容属作者个人意见，并不代表《经济通》立场，《经济通》所扮演的角色是提供一个自由言论平台。