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土地房屋发展 以新加坡为追赶目标
雷鼎鸣
作者:雷鼎鸣评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2022-08-26 10:29:41

作者介绍

香港科技大学经济学系前系主任及荣休教授。

   世界似乎正步入一个相对动荡的阶段。中美关系丕变,两国之间的经济战与宣传战早已出现,军事冲突的风险也不能排除。过去几十年世界经济得到全球化分工与贸易之助,生产力得以迅猛发展,但现时在美国带动下,全球化正走上回头路,生产力必受负面影响,我们习以为常的经济繁荣,就算不是一去不复返,也需我们更大的努力才能维持。中国香港是国际大都会,难免备受冲击,一个新的挑战已然出现:究竟我们在面对风高浪急的环境下,要坐困愁城,不思进取,只保着现在的所有,还是要加倍努力发展,把中国香港带上一个新台阶?


   在逆境中拼下去是积极的态度。中国香港对世界大局起不了太大影响,但中国香港自身的一系列社会矛盾却极需化解,刻不容缓,当中最具困扰性的是土地房屋问题。这问题的重要性众所周知,不赘。但解决问题前,我们总应先定下目标,否则会失去方向,也无法衡量政策成败。


   中国香港的住宅单位又贵又小,政府历年来订定政策时只凸显出建了多少单位,并未告知公众人均居住面积有无增加。这是很有问题的,假设中国香港所有住宅都分割为一个个劏房,“单位”的数量岂不突飞猛进,“单位”数量远超住户数量?社会是否在进步的一个指标是人均居住面积有否在不断扩充。


星人均居住面积远超港


   中国香港目前的人均居住面积是16平方米,在发达经济体中敬陪末座。我们可作一些国际比较。美国1973年的人均居住面积是51.2平方米,到了2015年,总共上升了91%,达到98平方米。中国的城市,在1990年是6.7平方米,但其后大兴土木,到了2019年已是39.8平方米,上升幅度达494%!中国的农村2019年更达到48.9平方米。再看把中国香港视为假想敌的新加坡,此地虽然靠填海增加了22%的土地,但人均土地面积仍及不上中国香港。不过,新加坡的人均居住面积却是25.1平方米,完全碾压香港。


(iStock)


   我们若以美国或内地作目标,难免会被视为陈义过高,但新加坡条件尚未必及得上中国香港,为何她的人均居住面积比中国香港多出56.9%?这显然与政策有关。我们可否以新加坡为目标,在20年内追上她今天的水平?只要看看中国在29年中人均住宅面积能猛增494%,若仍认为中国香港的56.9%太过进取,则我们不应羞愧吗?


   若是以今天的新加坡为目标,中国香港尚需发展多少土地?中国香港现时的住宅用地为7900公顷,占中国香港总面积稍多于7%,若再考虑到人口的变化,住宅总楼面面积要提高67.9%才可达标,这里假设了地积比率不变。


港缺6344公顷土地建屋


   再推算一下,房屋的土地需求是5364公顷,再加上经济用地、政府及小区设施、交通基建等所需用地,中国香港总共需要9554公顷,但有部分土地发展已经成熟,随时可供应,真正的土地短缺,按以上假设,为6344公顷。


   这6000多公顷的土地从何处填补?若“明日大屿”第一期的1000公顷填海、北部都会区的2270公顷(含新增的600公顷)及其他谈论多时的造地计划全部落实,中国香港的潜在土地供应可再增4124公顷,上述6000多公顷的短缺可减少至2220公顷。


   从上述数字可知,就算“明日大屿”第一期、北部都会区、龙鼓滩及屯门等等项目全部落实,中国香港的土地发展仍远未达标,我们仍应为余下的2000多公顷发愁。我十分认同邓小平的“不管黑猫白猫,抓到老鼠便是好猫”论,当然我们在作选项时也应尽量减少对环境的冲击。若我们不思进取,造成港人的住屋困难,这才是真正的不公不正义!这2000多公顷应如何解决?


新增地减乡郊居所比例


   “明日大屿”可提供700公顷,新界北若大加发展,潜在的供应或可再加2000公顷,在新增土地中减少乡郊居所的比例也可节省一些土地;地积比率也可提高,但这会使居住环境较为拥挤,不一定是好事。


   我相信这些发展要求并不过分,我以前也论述过,以外汇资产为藏富工具,每年因通胀而净蚀,及要面对外汇被不友好国家冻结的风险,远不如藏富于地,投资在可大幅改善港人生活的土地之上。


   转载自晴报www.skypost.com.hk


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