北京时间9月19日，美联储降息50基点，使联邦基准利率降低至4.75%-5%，自此，从2022年3月开始的美元加息周期告一段落，这也意味着美联储正式开启降息通道。

过去两年美元加息对中国产生的影响

　　美联储持续了两年多的加息使得美元价值升高，高利率的美元资产导致大量资本回流美国，对国际金融市场产生了巨大冲击。

　　在中国，由于美国加息导致了中国的股市债市等资产价格下跌，同时人民币一直面临贬值压力。理论上，一个国家的基准利率应同其经济发展增速相匹配，由于中国的经济增速高于美国，因此理论上中国的基准利率应高于美国，事实上也是如此，除了历史上的个别时期，过去几十年中国的基准利率一直高于美国。

　　然而，美联储在应对疫情而大幅降息之后为了应对通胀和经济过热又进行了连续11次的激进加息，而中国自2021年以来则实施了货币宽松政策并降低了利率，这导致了中美政策利率的历史性逆转，中美两国所处的经济周期和货币政策出现“双背离”，这种倒挂加剧了人民币汇率贬值，境外投资者减持人民币资产，在中美利差倒挂期间出现了规模较大的跨境资本流出，不但对中国的金融市场产生波动，也对外汇储备规模产生影响；此外美元加息对中国的货币政策形成掣肘：由于国内目前稳增长的压力较大，保持宽松的货币政策环境是必然选项，然而，中美利差的收窄倒挂降低了人民币资产的吸引力，资本外流使人民币贬值压力加剧，央行若采取宽松的货币政策推动国内利率下行，则会加剧中美利差倒挂，从而增强人民币贬值的预期，因此，央行需在内外部平衡之间做出一定取舍，导致中国货币政策的实施难度加大。

　　此外，资本外流、外汇占款减少也会引发国内流动性被动收缩，进而影响中国宽松货币政策的实施效果。因此，尽管中国经济面临极大的下行压力，但为保持汇率稳定，减少资金流出中国，中国在货币政策上相对克制，降息幅度有限。

美元降息对中国房地产市场产生正面影响

　　美联储降息不仅直接影响着全球资本流动，更间接影响着中国房地产市场的走向。对于国内房地产企业而言，美国降息可能会带来更为宽松的融资环境，中证鹏元的数据显示，2024年下半年房地产企业债券余额共3168亿美元，其中境内债占72%，境外债占28%，今年三四季度是混合制房企与民营房企的到期高峰。美国降息一方面可以降低房企的海外融资成本，缓解房企的资金压力，另一方面，人民币相对升值的可能性加大，使得海外债务偿还变得更加轻松。两方面因素的迭加将会在一定程度上缓解中国房企的资金周转压力，改善企业财务状况，提振企业信心，增强企业拿地及投资建设意愿。

　　伴随美国步入降息通道，国内货币政策空间将显著扩大，9月13日，人民银行表示将着手推出一些增量政策举措，进一步降低企业融资和居民信贷成本，保持流动性合理充裕。这意味着年内降准及降低LPR的可能性增大，这将对房地产市场构成利好。房贷利率经过多轮下降，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%-3.4%间。房贷利率的进一步下调可以有效降低购房者的还贷压力，5年期LPR如从4.05%降至2.9%将为购房者节省超过30%的利息支出，而节省下来的这部分的资金则有望进入消费市场以提振内需。

　　从过往经验看，美国降息将会导致全球资本持续流入新兴市场、权益市场，推升新兴市场的资产价值，中国在过往美元降息时都迎来了一波楼市价格的大幅上涨，不过，由于当前中国经济面临下行压力，居民收入增长疲软，对未来预期降低，因此本轮美元降息对中国住宅市场的影响仍有待观察。另一方面，中国人民银行的数据显示，截止到2024年8月，中国广义货币M2总量已经达到305.05万亿元，其中居民存款占比达到47%。由于目前中国除了房地产没有其他的货币蓄水池，因此美元降息之后，预计政府端将会在两个方向向房地产持续发力：首先有望加大国家收购商品房的资金支持力度，住建部今年6月召开会议出台了收购已建成存量商品房用作保障性住房的决定，截止至8月底，全国已有超过80个城市宣布支持国有平台企业等收购商品住房用于保障性住房、安置房、人才房和周转房。在目前地方政府普遍面临财政紧张的背景下，对收购商品房的国企平台的资金支持无异于雪中送炭，资金到位也能够保障政策的顺利实施。其次，2023年7月，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，其中在资金来源上的表述为“多渠道筹措改造资金”，“政府筹措资金或引入社会资金。城市人民政府立足现有渠道做好经费保障”，未来流动性的增强将有望为超大特大城市的城中村改造保驾护航。如资金通过以上两种方式从政府端流向房地产将有望推动房地产的进一步回暖。

　　市场流动性的增强有望促进创投行业的发展。9月18日，李强总理在国务院常务会议上指出要大力促进创投行业的发展，推动国资出资成为更有担当的长期资本、耐心资本。创投行业的走势直接关系到写字楼市场的发展，在当前写字楼市场低迷、需求不振的情况下，如能激发创投行业的市场活力，则有望提振写字楼的整体市场活力。

　　从投资市场而言，自美元加息以来，中国大宗物业投资市场的外资占比持续走低，从2018年外资占比的32%下降至2023年的14%，外资离场意愿强烈。不过，本轮降息周期的开启将导致人民币资产回报率逐渐回升，从而吸引更多的国际资本增配人民币资产，让更多的跨境资本逐步流入中国。以“美元微笑理论”著称的原国际货币基金组织经济学家Stephen Jen曾预测，美元降息将有可能刺激约1万亿美元的资金回流中国。虽然从目前来看外资回归中国购买资产言之尚早，且目前由于地缘政治等多种因素导致境外投资者对购买中国资产仍持保守态度，但从长期角度看，美元降息仍将对中国大宗物业投资市场产生积极影响。

　　美国降息对中国经济的影响是多方面的，对中国房地产而言则是既有机遇也有挑战。面对复杂的国内外环境，政府层面也在根据实际情况灵活调整政策措施，确保房地产市场健康平稳发展。经历过去两年多的挑战，美元开启降息通道对中国经济的发展无异于打了一剂强心剂，随着中国经济逐渐走出低迷，中国的房地产市场也有望在双轨制发展基础上逐渐企稳；同时，写字楼及大宗物业交易市场长远看也有望逐渐回暖。

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