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解决房屋问题初露曙光
汪敦敬
作者:汪敦敬评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2022-08-04 15:33:45

作者介绍

从事地产代理业30年以上,创办祥益地产,认为中小企应发展属于自己独有的策略去开发蓝海市场。撰写楼市评论文章20多年,于2009年金融海啸后认为市场会出现新的秩序及逻辑,主力撰写有关新常态文章,更强调在机会成本的法则下“买不买楼也充满风险”甚至“不买楼的风险更大”!近年汪氏提倡“平民财技”,认为在波谲云诡的世道中一般市民也应该讲究理财的技术。
汪敦敬经营企业的格言是“上善若水”,认为营商要“追求增值不求夺财”,祥益地产高度参与小区公益及慈善活动!

   眼前是悲情笼罩的中国香港楼市,多个楼花项目也出现超低价发售!在二手市场方面,屯门区一些基建及配套良好的地方,包括未来南延线板块的物业,4百多万港元就可以买到两房单位了,即是说以年青人的人均收入中位数字计算,两小口子可以买到的楼价上限约550万港元(并过到压力测试),其实楼价已经低过这个数字。不少市场已回复旧日上车天堂之余,亦给予我们一个讯息,就是过去很难解决的房屋政策表面看已经解决了很大部分,当然,这是假设悲情持续的话。


(iStock)


   但在长远来说,经济不可能永远低迷,防疫措施亦不可能永远严谨,疫情亦不可能永远困扰着我们!市场始终会有否极泰来的一日,楼价始终会在谷底回复,所以我们还是要有好的房屋政策,政府的新班子上场,如果在评论员的角度来说,我是相当满意的,批阅土地的速度显然在增加中,行政亦正在改善中。当然暂时不可以说是看到短期解决到房屋问题的数据,但我们是有条件去思索一个问题:我一直以来觉得政府愈多基建愈大兴土木,建筑成本会正面作出上升的,即是说增加供应令楼价放缓这想法未必理想,这看法我是根据过去二十年香港政府建屋经常超支的效率去推演的。


   如果现任政府可以继续加快效率的话,效率才可以令到成本大减的,即是说以较短时间去兴建较多住宅楼宇的时候,这个才是突破成本的关键,我是祝愿现任政府有条件去做到这个阶段的。


   政府新班子亦强调解决土地供应问题主要聚焦于1.6万公顷的绿化地带,我是一直提倡及十分同意的,没有比下一代及贫穷家庭得到安居乐业更加重要。当然发展绿化地会令到供应充足,解决深层次矛盾,亦可以遏止地产霸权的势力。


   但可能比地产霸权更深层次的矛盾是一些概念上的错误,近年公屋的转流率只有1%左右,其中和社会风气有关,亦与公屋配套日益完善有关。笔者同意公屋完善、住得舒适甚至是“抵食夹大件”,但是在这大前题之下,作为一个供应策略必须要平衡转流率。中国香港近年公屋的转流只有1%,反映这是不理想的现象,没有一个供应策略是可以承受到转流率大幅减少,如果转流率减少,即是说所有人搬入公屋之后没有再搬出来,那未进入公屋的人要完全依靠新供应去提供机会,在分配上是不公的。如果转流率是3%至5%的话,即等于公屋每年二手供应应该有2.5万至4.2万个单位,这个是很庞大的供应数字,希望新班子可以照顾到这点,否则对一些公屋轮候人士包括住在劏房的人士是十分不公义的。


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