过去连续十四年，笔者必在年初发表《我对楼市的十大忠告》配合了“龙市理论”，除了很多人称我为最准评论员之外，我自己也在分享的过程中同时也有落实去投资的，都得到很好的回报，而每年的12月我都会为该年年初的市场预测做一次自我检讨。

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   今年1月我发表的《2021年我对楼市的十大忠告》里面，其中“(1)西去东来”和“(2)西方围堵中国成长期常态”，这大局基础的确持续发展，西方国家不甘心面对中国的后来居上，当然我国也不会示弱亦不会主动将局面恶化，时间对中国有利，重要是纵使政治和外交上磨擦猛烈也好，但在民间，无论资金及生意，仍纷纷从西方不断流入中国及香港！

   “(3)香港金融中心更大步向前”和“(4)进一步水淹香江”，这两点是我本年买铺位时候的重要信念，亦因此我掌握到市场的谷底，事实上，香港金融中心的股票成交量是比2年前，局面还未混乱前还要多了一倍，而香港的M3亦也仍在增加趋势中，而近期金管局是不停增发外汇基金票据及债券，在资金过剩的银行结余上，将过多资金吸纳，香港资金其实日益充盈。

   至于“(5)财富效应成主力”，文中我强调因“‘钱罂效应进入新阶段’业主社群实力强横亦是多年放盘量日益减少的原因！而来年换楼客或业主客才是市场的主导！”评估是完全准确的，之后楼市反映愈大面积单位愈有力上升且主导了市场！

   “(6)楼市继续以龙市向前巩固向上”这完全正确，中原指数今年再次破顶，现在是由“龙市一期”主导市场的，我们弄清楚这阶段性，是对投资上相当有利的。

   “(7)租金滞后却仍在上升趋势”去年这个时候评论员中似乎只有我坚持租金是上升的，其他大都认为租金会下跌，结果差饷物业估价署的数据反映全港今年3月至9月的租金指数出现了连续7期的上升。

   “(8)对有准备的人来说，现在是良机”年初我强调“商铺租金平了不少！现在亦容易请人！息口超平！”我在今年买了3个铺位，亦成功租了给好的租客，从新租客中我看到“江山代有人才出”，不单止是我掌握了投资良机，新的租客亦成功地“摸底”得到较好的位置和比以前平得多的租金。

   “(9)贫富悬殊矛盾并未解决”7月16日夏宝龙先生表示香港的劏房预期解决，这反映到我多年提出的香港贫富悬殊问题，中央也正关注中。

   “(10)疫情难挡大湾区起动”因为疫情的耽误仍未能通关的关系，我们仍未能进入“人流高流通年代”，不过纵使未能够通关亦阻止不到大湾区起飞的，单是广东省的GDP已经高过韩国一个国家，这反映到中国不单只没有被疫情影响到经济，而且还大步向前，在未通关情形之下，内地经济起飞，内地经济强势，而香港的GDP，财政司亦预料全年增幅可达6.4%，未来一年的格局是去除泡沫之后的百废待兴，大家不要被悲情影响到眼前的美好良机。