昨文黄奇帆讲了今后5年、10年内房业的可能趋势，这个趋势是因应之前10年、20年前内房业的发展而来的，不明白之前发展，就不明白今后5年、10年内房业的可能趋势。

　　1980年，中国这1.8亿城市居民的人均住房面积是多少？5平方米。三口之家，人均5平方米，三个人在15平方米又吃又住。

　　你要从现在的50平方米人均和1980年人均5平方米这个地方看到，那时候的情况非常极端，就是压缩饼干，缩到非常饥饿的状态。70至80年代，中国“地多人少，百废待兴”，什么行业既能解决住房问题，又能拉动经济、刺激内需？最终，这一重任由房地产肩负。

　　80年代整个的商业和服务业就1,000亿元（人民币．下同），现在160万亿元。在当时，中国经济极度委靡不振，城市的住宅需求极度小的背景下，因为你是被高度压缩的，一旦有外部条件，就像干柴烈火，爆炸式的发展。邓小平1980年以后，改革开放一开始，其实就释放了城市的机制。

　　第一项承包制把5亿种地的农民，搞得只要2亿就够了；2亿农民释放出来到沿海。

　　第二个，农村的户口。因为户籍制度几千、几百年下来，农民不能到城里边工作的，户口绝对管制。那么，在80年代初期、中期，就可以离土离乡，可以到城里打工了。

　　第三个，在城里边，只要打工10年以上，就可以在小城市、中城市、大城市相对落户，就有了户口。那么1.8亿人，变成了9亿人，不断的农民户口落进来了，所以这就3个制度：一个可以落户的制度、一个可以离土离乡的制度、一个承包制释放劳动人力的制度，这都是为城市发大发展，奠定基础成动力。

　　第四个就是城市有了土地批租，有了房产商了。

私有化公房是伟大的改革

　　第五，老百姓开始有了自己拥有产权的家庭居住的房子。当时我们所有人单位都是公房。1992、1993年开始，所有公房可以变成私房，私有化了一批公房。国有企业基本上出150块1平方米，到250块1平方米，便可以买下来。这是伟大的改革、共同富裕的伟大改革，这个改革是1992年全中国推行的。

　　第六个，按揭贷款出来了。按揭贷款是使得中国房地产市场产生的重要杠杆。老百姓如果要存款买房，是买不到房子的。所以就这三条，农村三条加城市这三条，六条一合成，就变成了巨大的房地产的推动力。

　　第七个，政府出现了，将上海浦东，这样的投、融资平台。那就把房地产商来买地，搞开发区，旧城改造，就出来了这个制度。

　　第八个，国家就出现了开发区。每个开发区，都相当于经济发展的增长极。千千万万的工业开发区、城市开发区，这都是造成城市化运动的概念。

　　有了这8个机制一松动，就把前面的“压缩饼干”，压得紧紧的、饿得扁扁的肚子一下子撑开了。

　　这一爆发是什么概念？1990年，中国一年造的房产，面积是1,000万平方米，但房地产市场一起来，到了2000年，市场化以房地产商为主建的建筑面积，一年建了1亿平方米！2010年，又过了10年，我们房产上建的房子10亿平方米！

（CNS）

　　到了2017年，中国房产商造的房子，当年建设量，17亿平方米！然后到了后边3年没有再涨。如果按照每年1个亿平方米涨，到了2020年，理论上，可能应该20亿平方米。但是到了2017年，17亿平方米，打住。好，这是讲了波澜壮阔的历史，30年、40年房产发展的情况。眼下中国房地产市场进入了新阶段，这个新阶段，中国房地产10个指标出现了拐点。

　　以上是前重庆市长黄奇帆于今年3月接受《财经》杂志访问时的论述。

　　周一（3日），本栏《何处是底》一文，讲及到桥水基金创办人兼CEO达利区（Ray Dalio）提出个信贷周期（Credit cycle）理论，他谓：在一个经济体债务开始增加的初期，它的杠杆所带来的收入提升足以抵销借贷成本，他称之为“好杠杆”。“好杠杆”会带来资产价格上涨，而资产价格上涨又会引发的财富效应，进一步刺激消费。不过，当“好杠杆”累积过多，超出了债务人偿还能力的时候，就变成了“坏杠杆”。“坏杠杆”有多坏？明天续。

　　投资涉风险，每投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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