香港脉搏www.etnetchina.com.cn
 财金博客缸边随笔
打印logo打印本文章电邮logo字体:
分享:
回顾内房业发展
石镜泉
作者:石镜泉评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2022-10-05 09:48:03

作者介绍

作者为资深投资者。

  昨文黄奇帆讲了今后5年、10年内房业的可能趋势,这个趋势是因应之前10年、20年前内房业的发展而来的,不明白之前发展,就不明白今后5年、10年内房业的可能趋势。

  1980年,中国这1.8亿城市居民的人均住房面积是多少?5平方米。三口之家,人均5平方米,三个人在15平方米又吃又住。

  你要从现在的50平方米人均和1980年人均5平方米这个地方看到,那时候的情况非常极端,就是压缩饼干,缩到非常饥饿的状态。70至80年代,中国“地多人少,百废待兴”,什么行业既能解决住房问题,又能拉动经济、刺激内需?最终,这一重任由房地产肩负。

  80年代整个的商业和服务业就1,000亿元(人民币.下同),现在160万亿元。在当时,中国经济极度委靡不振,城市的住宅需求极度小的背景下,因为你是被高度压缩的,一旦有外部条件,就像干柴烈火,爆炸式的发展。邓小平1980年以后,改革开放一开始,其实就释放了城市的机制。

  第一项承包制把5亿种地的农民,搞得只要2亿就够了;2亿农民释放出来到沿海。

  第二个,农村的户口。因为户籍制度几千、几百年下来,农民不能到城里边工作的,户口绝对管制。那么,在80年代初期、中期,就可以离土离乡,可以到城里打工了。

  第三个,在城里边,只要打工10年以上,就可以在小城市、中城市、大城市相对落户,就有了户口。那么1.8亿人,变成了9亿人,不断的农民户口落进来了,所以这就3个制度:一个可以落户的制度、一个可以离土离乡的制度、一个承包制释放劳动人力的制度,这都是为城市发大发展,奠定基础成动力。

  第四个就是城市有了土地批租,有了房产商了。

私有化公房是伟大的改革

  第五,老百姓开始有了自己拥有产权的家庭居住的房子。当时我们所有人单位都是公房。1992、1993年开始,所有公房可以变成私房,私有化了一批公房。国有企业基本上出150块1平方米,到250块1平方米,便可以买下来。这是伟大的改革、共同富裕的伟大改革,这个改革是1992年全中国推行的。

  第六个,按揭贷款出来了。按揭贷款是使得中国房地产市场产生的重要杠杆。老百姓如果要存款买房,是买不到房子的。所以就这三条,农村三条加城市这三条,六条一合成,就变成了巨大的房地产的推动力。

  第七个,政府出现了,将上海浦东,这样的投、融资平台。那就把房地产商来买地,搞开发区,旧城改造,就出来了这个制度。

  第八个,国家就出现了开发区。每个开发区,都相当于经济发展的增长极。千千万万的工业开发区、城市开发区,这都是造成城市化运动的概念。

  有了这8个机制一松动,就把前面的“压缩饼干”,压得紧紧的、饿得扁扁的肚子一下子撑开了。

  这一爆发是什么概念?1990年,中国一年造的房产,面积是1,000万平方米,但房地产市场一起来,到了2000年,市场化以房地产商为主建的建筑面积,一年建了1亿平方米!2010年,又过了10年,我们房产上建的房子10亿平方米!



(CNS)


  到了2017年,中国房产商造的房子,当年建设量,17亿平方米!然后到了后边3年没有再涨。如果按照每年1个亿平方米涨,到了2020年,理论上,可能应该20亿平方米。但是到了2017年,17亿平方米,打住。好,这是讲了波澜壮阔的历史,30年、40年房产发展的情况。眼下中国房地产市场进入了新阶段,这个新阶段,中国房地产10个指标出现了拐点。

  以上是前重庆市长黄奇帆于今年3月接受《财经》杂志访问时的论述。

  周一(3日),本栏《何处是底》一文,讲及到桥水基金创办人兼CEO达利区(Ray Dalio)提出个信贷周期(Credit cycle)理论,他谓:在一个经济体债务开始增加的初期,它的杠杆所带来的收入提升足以抵销借贷成本,他称之为“好杠杆”。“好杠杆”会带来资产价格上涨,而资产价格上涨又会引发的财富效应,进一步刺激消费。不过,当“好杠杆”累积过多,超出了债务人偿还能力的时候,就变成了“坏杠杆”。“坏杠杆”有多坏?明天续。


  投资涉风险,每投资者承受风险程度不一,务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。


  《经济通》所刊的署名及/或不署名文章,相关内容属作者个人意见,并不代表《经济通》立场,《经济通》所扮演的角色是提供一个自由言论平台。

分享:
返回缸边随笔
其它缸边随笔文章
上传图片
仅支持JPG、GIF、PNG图片文件,且文件小于5M
 
评论只代表会员个人观点,不代表经济通立场 
登录 后发表评论,立即 注册 加入会员。
 (点击用户名可以查看该用户所有评论)  只看作者评论  查看全部评论:↑顺序 ↓倒序
  • 暂无读者评论!
评论只代表会员个人观点,不代表经济通观点
登录 后回复评论,立即 注册 加入会员。
发表评论 查看全部评论: ↑顺序  ↓倒序
  • 财金博客
  • 理财/管理
  • 健康人生

  • 时尚艺术
  • 吃喝玩乐
  • 全部
  • 财金博客
  • 理财/管理
  • 健康人生

  • 时尚艺术
  • 吃喝玩乐
  • 全部
more on Column 
新  一个月内新增栏目