要证明美国经济好，可看当地楼市。除了看上周四(2日)芜文《美储局夜行吹哨》所指出的：截至去年12月，美国二手楼价已连续6个月下跌，以及租金回落这两个事实之外，还可看美国首次置业人士买楼的实况。

　　最近美国房地产虽走势疲弱，但在加息和楼价仍处高位的夹击下，美国希望买楼的首置人士仍望楼兴叹。

　　去年，美国首置人士在销售额中仅占26%，是有纪录以来中最低。MBA Mortgage Applications Index亦回见1995年水平（图一）。此外，房地美(Freddie Mac)上周公布的数据显示，30年期固定按揭平均利率连续第四周升至6.65%，去年底按揭利息更一度急升至7%以上，也令所有年龄的置业申请，跌至28年来最低（图二）。彭博指出，现只剩下那些有大笔资金、高薪厚职，或有富有父母的人才可圆置业梦。

楼价与负担有差距

　　美国线上房地产公司Zillow的高级经济学家巴乔(Nicole Bachaud)指出，美国楼价距离民众的负担能力尚远（图三）。去年底，当美国按揭利息达到7%时，Zillow已预测，个人每月要储起家庭入息中位数的5%，用约10年时间，才可支付一般房屋的10%首期。重要的是，上车盘的供应仍紧张，1月份美国最平单位的数量较去年同期跌了1.5%，而最贵单位的供应量却劲增了37%。

　　Zillow首席经济学家欧森(Skylar Olsen)表示，由于楼价升幅远超过工资加幅，故美国首置者的年龄中位数已从1981年的29岁，延迟至2022年的36岁，创出了全国房地产经纪协会(National Association of Realtors, NAR)“首置高龄”的纪录。

在美“上车”　亦靠父干

　　欧森续指疫情前，约三分一首置人士的父母或家人，会借或送钱给他们，以支付部分或全部首期，而这个比例在2021年增至约4成，个别城市如德州第3大城市达拉斯，更有最少一半的年轻首置者是靠家人帮助才可上车。此外，置业者有55岁以上共同按揭贷款人的比例，也自2021年开始急升（图四）。

　　美国加息，不利楼市。在美国，现买40万美元(约310万港元)的楼，付20%首期，供30年，买家每月供款会比1个月前多出约230美元(约1783港元)，30年便会多逾64万港元！有美媒更指出，与1年前约4厘息相比，今时美国业主月供金额比年前多出50%！而首置人士月供金额也创几十年新高（图五）。

　　美国楼市如没有年轻的置业者“正常”接力，当地楼市怎会健康发展？要美国经济好，又从何说起？但美储局仍谓美经济很好，可续加息。

　　走笔至此，不禁令人联想到中国香港的楼市。对普遍港人言，以上在美出现的首置之难、业主之苦等中产心声，并不陌生，甚或耳熟能详，反而可能还会羡慕，美国今时还有310万港元的楼可买。

（istock）

将呎就价 起纳米楼

　　对Zillow的欧森所说“楼价升幅远超工资加幅”，笔者也深有体会。美国人大叹置业、供楼难，中国香港中产上车又何曾容易过？有人做生意会“将货就价”，港地产商就“将呎就价”：以单位大小、面积有多少呎数，去迁就价格。美其名是“体恤”市民的负担能力，“配合”市场需要，“才”勉为其难，“精心”开则，遂“发明”了“纳米楼”。

　　上世纪60、70年代，唐楼一般约700呎，那些年，中国香港普遍家庭怎会有买楼的念头？但求有片瓦遮头，即使是“七十二家房客”，也在所不计。同时期，住在九龙太子道一带的富裕人家，则动辄已拥逾千呎楼。

　　70年代初，本地经济初步起飞，但九龙黄大仙、慈云山，乃至新界葵涌、荃湾一带，都仍有不少可负担得起的楼，供“有准备的人”买。那些年，慈云山的私楼约8万元，葵涌因是“新界”，4万便有交易，但旺角唐楼已要价13万了。

　　不过，当年何文田巴富街，以及南区远未有数码港出现前的碧瑶湾，逾千呎的新楼开卖价也只40多万。及至80年代末、90初，碧瑶湾楼价又已翻倍至约百万。至于对97后楼市的故事，恐怕大家比我还要熟悉。

　　年轻人买楼难，中外如是，非独港、美。若以购买力论，70年代初，港教师月薪1500元，大概可买5呎楼；今时新入职教师起薪约3.2万元，却仅可买1至2呎市区楼。半个世纪过去，教师薪金增了20倍以上，买楼能力反跌逾50%！可见即使是教师这个较不受经济影响的行业，买楼能力也今非昔比，更何况是其他行业？

　　年轻一辈买不到楼是全球现象，大城市固然如是，国际城市像中国香港尤其如是。此时此处，在港生活的年轻人，还须定下目标，加倍努力赚钱、储蓄、投资，要圆置业梦，也非全无可能。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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