内地为缓解房企流动性压力，推出房地产融资协调机制，由各地政府列出融资白名单，容许房企凭白名单内的地产项目向银行贷款，融资所得可用作偿还公司债务。最近多家出险房企接连公布有项目被列入首批白名单，其中碧桂园(02007)确认逾30个项目进入名单，融创中国(01918)则有逾90个项目入围，惟整体暂不到3%入围项目获银行放贷，两股股价今日(5日)先升后回，其他内房股普遍下跌，可能仍受1月销售未见起色影响，数据显示1月内地百强房企销售按月跌近半，按年跌三分一，有大行料未来几个月销售仍低迷，内房真的不宜沾手？抑或可作选择性部署？

（碧桂园网页截图）

碧桂园确认逾30个项目进入白名单 融创逾90个项目入围

　　最近数日多家已经出现债务违约的房企接连公布有项目被列入融资白名单，包括碧桂园、世茂股份(沪：600823)、中国奥园(03883)和金科股份(深：000656)。其中碧桂园宣布，确认已获批进入白名单的项目超过30个，包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目，均在属地政府白名单内。世茂股份宣布，入围白名单的房地产项目有16个，主要位于广东、湖北、重庆、江苏、天津、辽宁和山东等地。金科股份宣布，确认已获批进入重庆首批白名单的项目超过20个。中国奥园披露，旗下广西南宁誉江南、重庆悦府、翡翠天辰等项目入围首批房地产项目白名单。

　　另综合内媒报道，目前融创中国已有超过90个项目入围第一批白名单，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉等20城市都已落地。去年融创在全国101个城市实现279个项目交付，合计交付套数31万套、交付面积3587万平方米，交付套数、交付面积均位列亿翰智库2023年交付榜单的第三位。有分析人士认为，后续随着新的融资落地，融创项目开发运营的资金压力将得到进一步缓解，各地的“保交楼”工作也将得到更有力的保障。

暂不到3%白名单项目获银行放贷 华创证券：金融机构风险偏好难大降

　　据内媒从住建部及金监总局获悉，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出第一批房地产项目白名单并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。惟暂时只有27个城市共83个项目获商业银行放贷，占所有白名单内项目不到3%，放贷金额合共178.6亿元人民币，仅相当于碧桂园境外债务总体金额的23%。而项目上了白名单并不代表银行就会放贷，尤其是对于一些出险房企的项目。内媒《财新》引述银行界人士表示，金融机构对贷款审批发放实行终身追责制，出于审慎考虑，银行负责人通常难以将企业主体的风险和项目风险完全切分，所以银行不敢贸然对出险房企发放贷款。

　　事实上，在住建部及金监总局联合发布的通知中，提到在建立城市房地产融资协调机制的同时，也要保障金融机构合法权益。华创证券分析，这意味着金融机构的风险偏好难以大幅降低，对抵押资产的要求仍然较高，一些在一二线城市郊区或三四线城市的项目面临较难去化、资产折价的问题，除非楼市销售好转，否则这些项目即使进入白名单也比较困难获得银行融资。

1月内地百强房企销售按月跌近半 中指院料春节后楼市活跃度回升

　　另外，尽管各地已加速放开限购等操作，但楼市劣势暂仍未逆转。据中指院发布的报告指，今年1月全国头部100家房企销售总额为2815.3亿元人民币，同比下降33.3%，环比下降47.7%。报告指，近期广州、苏州、上海先后优化放松限购政策，整体优化力度较大，政策放松的讯号意义亦较为明显，短期北京、深圳优化楼市政策的预期进一步强化，惟当前广州、上海等政策落地时间较短，政策效果尚未体现在交易数据中，预计春节假期后市场活跃度或有回升。伴随着更多城市优化楼市政策，迭加融资协调机制的落地见效，房地产市场预期预计将有所修复，部分城市“小阳春”行情仍有一定预期。

　　另据第三方咨询机构克而瑞统计数据显示，1月百强房企实现销售操盘金额2350.6亿元人民币，按年下降34.2%，按月下降47.9%，单月业绩规模创近年新低。报告指，虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心，但当前行业仍处于风险出清期。市场信心和行业预期修复尚需时日，预计短期内市场供求不会出现明显转暖迹象，同时房企仍需采取积极对策，适应新变化及促进销售去化，保障流动性安全。

花旗：内房1月销售逊预期 惟目前估值合理首选润地贝壳

　　花旗近日发表研报指，根据克而瑞，35间已上市内房企业上月销售1700亿元人民币，按年跌37%及按月跌38%，在去年农历新年低基数下差于预期，扣除2020年2月农历新年及新冠爆发因素影响，上月销售为6年低。上月销售最多的内房企业为保利(沪：600048)、万科(02202)、招商蛇口(深：001979)、华润置地(01109)及中海外(00688)，但行业领先企业销售低迷，保利、润地及龙湖(00960)销售为2020年2月以来最低，中海外为2016年12月以来最差，万科为2016年2月以来最差。预期相关内房今年首季销售按年跌逾半，基于今年2月的农历新年效应及去年3月的高基数。

　　花旗又预期，在连串刺激措施效应消退下，2月及3月内房股将表现波动，基于今年首季销售疲弱、去年盈警及盈测下调、今年业绩指引可能疲弱、二手楼成交表现及混合所有制内房融资略为改善等。惟目前行业估值合理，首选股为润地及贝壳(02423)。

　　瑞银则指，克而瑞披露1月份内地百强房企合约销售按年跌36%，按月跌40%；由于去年农历新年较早，因此今年1月份比较基数较低、2月份的基数较高，1至2月份合计，估计百强房企合约销售按年跌50%。结合二手交投及价格走势，可见市场持续消化二手库存，二手交投抢占一手市场份额。展望未来，料一线城市二手房价需要先稳定，全国销售才能稳定，并要关注抵押补充贷款(PSL)资金及城中村改造的进展。

大摩料未来几个月销售仍低迷 惟看好润地绿城

　　摩根士丹利表示，1月排名前50名和100名内房发展商的权益销售额仍然疲弱，按年各下降35%，符合预期，相信部分原因是开发新项目减少及基数效应。而根据该行所追踪的30间企业，1月销售额按年减幅收窄至39%，而去年12月为48%。国企和半国企的整体表现持续优于大市，1月销售额较去年同期跌幅温和，其中中海外、越秀地产(00123)和绿城中国(03900)按年分别跌20%、26%和26%，而合景泰富(01813)、碧桂园、中骏(01966)和雅居乐(03383)按年跌幅均超过60%。

　　大摩又提到，虽然广州、上海和苏州近日放宽限购令，但在疲弱的宏观环境下，基本面影响仍然有限，预计未来几个月房地产销售将继续低迷，按年跌幅或更加严重。而透过完成停滞的项目、防止大型发展商进一步违约及提高居民收入，扭转市民对房价的悲观预期，仍是重振一手楼销售的关键。

　　另大摩指，其进行的一项调查显示，内地居民置业计划疲弱，对房价前景愈来愈悲观。这将削弱房地产宽松措施的效果，并拖累销售复苏。而刺激措施的正面影响正持续减退，52%潜在买楼人士表示措施有利于他们的买楼决定，低于11月的58%。55%受访者会考虑在未来购买一套或另一套房产，但只有18%的人极有可能购买，更只有1%的人预计会在未来6个月内购买。大部分人仍更喜欢国企开发的一手楼，对民企的接受程度则略低。大摩看好润地及绿城中国，认为它们有强劲的财务状况，并在高线城市有丰富的土地储备。

李伟杰：白名单对增信心有些帮助 中海外润地春节后可吼

　　华盛证券财富管理部董事李伟杰表示，政府推出融资白名单在增强市场对内房的信心会有些帮助，虽然今次的白名单只是针对房地产项目而非针对房企，对内房股价刺激有限，但至少做了第一步，尤其债务负担较重的房企可以有资金令项目上马，有助其做好“保交楼”工作。不过，2月为农历新年，相信内房销售仍低迷，而近期虽见广州取消限购，但暂只涉及120平方米以上住房，仍有一定门槛，往后料亦不会一下子全面放松，且应会先于其他一线城市“试水温”，看能否真的可刺激销售，以免政策未能见效，反造成“二次伤害”。

　　李伟杰仍不建议买民企内房，认为只宜吼中海外及华润置地等国企内房，不过近期受政策面刺激，它们股价已有所反弹，弹至近20天线遇阻，进入整固期，可待农历新年过后近2月尾再吼，到时销售或可逐步回暖，惟仍要控制注码。

　　内房股今日普遍下跌，其中龙湖更挫逾4%，为表现最差蓝筹，融创亦倒跌收市。

　　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）