１０月２４日，中国海外（００６８８，下称中海）公布第三季业绩，总收入１７５﹒２亿元（人民币．下同），按年大跌近六成。扣除投资物业的公允值变动和汇兑净损益后，经营溢利只得１８亿元，按年大跌七成七。

　　累计今年首９个月的经营溢利为２５８﹒１亿元，下跌三成半；收入１２１３﹒１亿元，减少近两成。

　　业绩公布后，中海股价跌幅扩大，尾段低见１８﹒１６港元，大跌一成一，见今年１月初以来低位，收报１８﹒３２港元，全日仍下跌一成。

　　随后几日，中海股价再跌至１４﹒４港元的５２周低位后才反弹，昨日收报１６﹒４６港元。年初至今计，股价由年中时的最大升幅蓝筹，沦落至下跌一成的弱势蓝筹（但仍然跑赢大市），实在令人唏嘘。

　　今年３月，我曾在本栏品评过中海，当时我用的标题是《中国海外“双五”估值超抵》，所谓的“双五”，是指它的市盈率只有５倍，而息率也同样是５％，以一只优质蓝筹股来说，实在是超抵的估值呢！

　　当时我指出，以最近１０年计，中海最恶劣的一段日子是２０２０年。２０２０年初，中海股价大约报３０港元，但一年间，股价大跌五成，跌至２０２１年初的１５港元左右水平。

　　不要忘记，２０２０年是港股大升的一年，但这一年，中海股价全年下跌四成四，沦为第三大跌幅蓝筹。到了２０２１年，整体内房经历了最风雨飘摇的日子，但中海的坎坷日子比其他内房来得更早，本来预计，它也会比其他内房更早走出阴霾。
　
上半年股价如虎添翼
　
　　２０２１年，中海股价回升近一成，似乎一如我的预期。而踏入２０２２年之后的半年，中海股价更“如虎添翼”（今年是虎年），由去年底的１８﹒４６港元，急升至２７﹒３５港元的高位后才整固。

　　正如刚才所说，年中时，中海仍是升幅最大蓝筹。但形势在４月中之后开始有变，中海股价出现回吐，但跌幅不算大，令到年初至今仍录得股价升幅。

　　但一切都由这个第三季业绩之后出现逆转，业绩公布前，中海股价仍在２０港元之上（除净价计），但业绩公布后已跌至１８港元边，然后再急挫至１４﹒４港元后才见反弹。

　　我认真细看中海的第三季业绩，关键似乎是物业销售在第三季急速转弱，比上半年还要差。究竟第三季发生什么事，令到连中海这类优质内房的生意也大减？

　　我只提６个字，大家就应该记起了，那就是“烂尾楼断供潮”。事缘内地多个省市的楼盘因为“烂尾”，令一众业主以“断供”作为威胁（冒着影响个人信贷评分的风险），迫令当局正视问题。

　　这段日子，相信没有太多人愿意买楼吧，因为买了楼也可能烂尾，有谁愿意冒险呢？！一时间，所谓房地产有刚性需求之说，彷佛也站不住脚了。

　　针对短期问题的核心，当局容许该等业主暂缓供款，即是给予“还贷缓冲期”，因为事实上，该等业主断供，不是因为没有能力供，而是因为未能收楼，继续供款等于倒钱落海。如果发展商能够如期交楼，问题便可能马上解决。

　　而作为长期的核心，最重要当然是确保地产商能够如期交楼，要他们如期交楼，最重要当然是有钱开工和支付各项开支。因此，银保监也公布了一系列措施，其中最主要当然是鼓励银行继续向房地商贷款，另方面当然是协助中小型银行补充资本，避免它们受拖累。
　
调整后仍具“双五”吸引力
　
　　我希望，也相信，第四季之后，内地房地产市场已经回稳（仍有一段时间才可以回暖）。在中海的第三季业绩报表中，管理层也指出，虽然按年比较，第三季的销售仍然下跌，但跌幅已比上半年收窄，因此，他们对于地产楼市见底回升也抱审慎乐观的态度。

　　但中海还要面对一个问题，那就是它有较多美元负债，由于人民币今年以来的贬值幅度也不菲，因此，汇兑上中海今年的“损失”会颇大。如果物业又滞销的话，今年全年业绩的倒退幅度可能较年初预计的大。

　　不过，既然中海股价已下跌两成（由第三季业绩公布前计），正好抵销业绩倒退的不利因素，因此，即使今年业绩倒退两成（按中期业绩推算），中海仍然可以保持“双五”的估值呢！

　　我仍然认为，这个估值水平是进可攻，退可守的。如果中海股价再回吐至１５港元附近，我肯定会吸纳作中短线操作。

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