自年初爆发疫情后，本港商业活动停摆，连带影响一系列的本地收租股，包括坐拥海港城及时代广场的九仓置业（01997）亦大受影响。近日随着疫情渐退，消费者回流报复式消费，九仓置业在底部渐见支持，有机会踏上复苏征途。
　
　　受全球疫情影响，九仓置业今年上半年收入按年下跌逾两成至67.8亿元，核心盈利按年跌26%至38.4亿元，每股盈利为1.27元。受累物业估值下跌，集团同期录得44.5亿元的亏损。虽然九置中期息仍派78仙，惟派息水平较去年下跌，亦未能如同希慎兴业（00014）、太古地产（01972）等同业维持派息。因此，九置今年以来跑输不少地产股。

访港客降拖累业绩
　
　　九仓置业的收入有67%都是来自本地零售租务，可见旗下商场之营运情况将对公司盈利有重大影响。自疫情爆发，政府收紧出入境政策后，7月份内地访港旅客人次仅有5,735名，按年大跌99.9%。由于旅客量大减，旗下商场业务大受影响。位处游客热点的海港城及时代广场自然首当其冲，在第一波疫情后，商场内的商铺更出现结业潮，导致整体出租率微跌至90%。占公司收入达三分二的海港城，总收入及营业盈利分别下降28%及30%，而时代广场及荷里活广场收入亦按年减19%和13%。而旗下酒店所受的打击最为严重，太子酒店更在2月起停业，进行优化工程。
　
　　相对商场及酒店业务，集团写字楼业务表现仍算稳定。虽然上半年整体写字楼出租率微跌至86%，但会德丰大厦和卡佛大厦组成的中环组合仍凭地理优势，收入逆市按年取得6%增长。
　
确诊个案牵动股价
　
　　本港7月的单日确诊数字最高达149宗，7月整月更录得2,085个确诊个案；当月本港零售业总销货价值按年下挫23.1%，其中珠宝及钟表和药物及化妆品两类货品都跌逾五成，反映疫情对销售的不利影响。过往数月，公司的股价都受到确诊数字的直接影响。在8月疫情高峰期曾跌至26.22元的年内低位。目前疫情缓和，每日的确诊数字回落至只有低双位数至单位数。政府将内地入境管制措施有效期延长至10月7日，意味着若疫情持续受控，最快下月初香港和内地将会通关，增加旅客流量。
　
　　本港病例数目自8月起逐步回落，而本港居民遏抑已久的消费力亦开始释放。政府宣布于周五（18日）起放宽防疫措施，允许餐厅堂食至凌晨时段，而电影院、健身中心及按摩院等娱乐场所亦已在9月初重新营业，港人的生活逐步重回正轨，本地客流量增加。另外，新冠疫苗的研发进展乐观，世卫组织于9月4日表示，全球共有9个疫苗进入三期临床试验，部分疫苗的三期临床实验结果预计将于10月开始陆续公布。加上不少地区在研发疫苗上传来利好消息，以及本港实施大型核酸检测之下，本港再出现疫情大型爆发的可能性较低，零售气氛有望持续复苏，有利消费者加快回流集团旗下物业。
　
名店重现排队人龙
　
　　从不少网上报道可见，过去周末海港城推出购物优惠，成功吸引大量人流到场消费，名店外更出现排队人龙。可见本地客遏抑已久的消费力开始释放，在本地客回升支持下，以海港城为核心的九仓置业，最坏情况相信已过去。东吴证券看好公司的收入及利润，有望于9月起止跌回升。

　　另一大行摩根大通则指，九置的低残估值假设了消费者旅客永不再到海港城和时代广场消费，该行相信现象只是暂时性，其估值势必反弹。虽然长远而言小摩忧虑本港零售业发展，认为汇率和各大品牌的区域性经营策略，不易吸引旅客，然而短期而言，小摩看好九置可继续受惠本地消费者回流。
　
　　高盛则指，九置在上半年为租客提供10亿元租金减免，管理层指有关宽减将以租客剩余租赁期内摊销，意味今年上半年业绩只反映了其中一部分，其余将在未来时间进一步入账。期内，零售租金调整为负增长，主因市况艰难及集团持续与租客就续租及更新约租进行洽商。该行认为，业主在零售租约重组中应更加积极主动，以保持出租率及留住重要租客，以及减少在过程中资金回收的不确定性，然而这或会在短期内为租金收入带来下行压力。基于估值吸引及高派息，该行维持“买入”评级，目标价则由38元略降至37.6元。
　
　　在会德丰私有化后，九置的自由流通股票比重由31%上升至53%，加上旗下租户组合多属生意受累疫情的中高端，导致早前公司的股价表现落后于其他同业。随着九置的日均交易量已回到正常水平，可见有关负面因素的影响已经消除。8月九置跌至26元成功见底并重回升轨，重上30元以上。待其回抵30元水平可以买入，初步目标价可定于6月高位，即38元。一旦跌穿前底26元则宜止蚀。
　
　　转载自《iMONEY智富杂志》。