昨天（14日），内房因中央出了16条的政策支持而爆升，内房回来了吗？

　　笔者认为不，中央出的16条在今年3月时就有前重庆市长，后为中央委员的黄奇帆谈过，他对国内经济研究深，与王岐山是老朋友，可能是识英雄重英雄。

　　在今年3月，黄奇帆对一个媒体讲了过去二十多年国内地产怎一路走来，和未来十年国内地产业会怎走去。像黄奇帆这样一个重量级的要员，不会不知道讲话的分寸、轻重。

　　他这一讲应不是发牙痕、博眼球，而是意有所指，肯听的人，会提早知悉中央政策剑指所向。中央要宣示剑指，是做预期管理，之后应有连串的内部学习，政策形式，才推出政策，即今时的16条，总没有人估这16条是中央前晚才拍脑袋出来的吧！

　　中央要处理（不是救）楼市，是自两年前恒大（03333）出事，刘鹤在北京晤一众地产公司主脑而慢慢形成出来。历史上金融危机莫不因楼市爆煲而起，中国这次楼市泡沫，在中国而言有其必然性。笔者在10月5日：《回顾内房业发展》及10月6日：《内房有多坏》讲过了，而在10月3日就有文：《今后内房的新常态》讲及，这其实是黄奇帆讲及，笔者引述而已！

（CNS）

内房肯定回不去2020年前

　　昨日中央提出的16条，基本上离不开了上述三文的大旨，但16条之后，你该怎买内房？你不细看黄奇帆讲过什么（笔者认为是中央指向，借黄奇帆口说出），就怕会错意。

　　16条是减肥套餐，是保住不减出个祸来，绝不是增肥餐单。2020年前的内房业是肯定回不来了，回来的是内房新常态。

　　下为10月3日《今后内房新常态》一文：

　　今后5年、10年，中国房地产开发的新常态、房产商运行方式的新常态就应该出现5个调整。

　　第一个调整：全世界的房产商、欧美的房产商负债率没有超过50%的；中国香港的房产商全部的负债率不超过40%；中国到了80%、90%，是过去这个“三高”：地价、房价、市场需求量，20年翻四番；一旦这个需求没有了，它们就会进入到一个新常态，负债率得降下去。从90%到80%；到70%，50%，甚至40%，也就我们现在的三条红线，负债率不高于70%是因为它们都在80%、90%，我们提到了70%；等到它们自己一旦要降下来，70%我挡不住它，它自己往50%、40%降了，这是第一个。

　　第二个：高地价地买地，大楼盘的造房，做了大量的库存的，这种状态会收敛，会实事求是地根据市场需求，结构性地来开发。

　　第三个：就是房地产发了疯地跨界，又搞金融，又搞商业，又搞工业，又搞制造业，觉得房产商赚了钱以后，就可以到处去搞的，只要术业有专攻，他们就不再胡闹了。这个方面也会收敛。

　　第四个：房地产乱生子公司。房产商多如牛毛，这个状态会减少。中国房产公司独立法人有9万个，那么我们9亿城市人口，1万人就有一个，而整个美国的房产公司法人登记的、造房子的、开发房子的开发商，没超过500个！那么我们的开发商比全世界开发商加起来还多。以后实际上，中国房产商用不到这么多，有一万个也不得了。所以今后10来年，9万个变1万个，法人登记类不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行关闭等等。

　　第五个：房产商的卖房，就不是造100万卖100万的大周转，以后就可能变成了造50万，其中25万是商品房卖掉，25万是商业性的租赁房，就变成商租、长租公寓销售（即本金需求很大）。恰恰是商租两用（银行会支持的），它就变成了负债率下降了。那是什么概念呢？一旦是租赁，它的租金就可以去发ABS（资产支持证券化）债券，就是叫REITs（房地产信托投资基金）。REITs债券一发，资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本。然后银行贷款，造房子、买房子，又产生一半资本，反而变成了一个均衡。这5个变化，会是今后房地产常态的经营状态，所以你一点不要担心，这一次房地产阵痛，恰恰是中国房地产发展到了这一步必然带来的一个拐点。

　　拐点过后是房产商良性循环的开始，而且这个开始不仅仅是靠政府约束，政府约束是个导向，政府哪怕拼命约束房地产商，房产商还是5个炒，5个大周转，到了土壤转轨的时候，他自己就会转到我刚才说的5种状态，政府在旁边有正常地进行引导，这个时候真正房子拿来住而不是这么炒。土壤一到位，今后10年的房地产状态，就进入良性循环状态，没有这样一次痛苦的阵痛，房产商的行为方式是转不过弯来的。

　　第一，每年向房地产的投资会大幅像今时的一年17亿平方米，以后可能一年10亿平方米，建设量下降，它一年一年消减。

　　第二，房价会下调。之前15年、20年房价翻三番，地价往上涨，现在到头了。不往上涨，或者以后10年也会往上张，但是每年上涨的幅度，低于GDP增长率；跟以前5年翻一番，10年翻两番，这个势头就拐过来了。我并没有说它5年跌一半，10年跌两半，没有这个概念。因为房产总有折旧，折旧的话，我们如果有550亿平方米，每年折旧2%或1.5%，差不多折旧就是10亿平方米。你不要去造20亿平方米。这个时候形成的可循环的、持续的状态，就是以折旧状态为平衡。

　　宏观来说，有个大体平衡，是会平衡的。我们现在对眼下房产商崩盘也好，或者有些爆雷也好，由于房地产的形势出现了拐点，他怎么适应？一下子怎么办？大体上应该这么说：

　　第一，房地产是支柱产业，它差不多占GDP 5%到10%的分量，增长可以影响你10%，负增长也影响你10%，一上一下，就是20%。所以说，房地产是支柱产业，要稳定；

　　第二，房地产也是民生产业。中国老百姓财富60%是房产，也该稳定；

　　第三，房地产是半金融企业，因为里面涉及大量的按揭贷款，它崩盘的话，对金融机构也是问题；

　　第四，房地产还和大量的供应链上的工业企业有关系。他是龙头产业，带动几十个工业的销售、产品、消费品，这又是一个方面。

重组是危机解决方法

　　从这个意义上讲，追求房地产业绩稳定，不大起大落，就是在限制土地价格、房产价格、建设量、炒作翻番。对政府来说，当下对这些有困难的房产商，不是简单的要去救，一旦它要崩盘，它的债务实际上进入了破产重整保全，它的资产不是房产商的，而是债权人的，这个债权人包括银行、非银行或者老百姓，集资款的债主，也包括老百姓。买了按揭贷款的房子，还没拿到房子，他也是个债权人；还有许多施工队，施工欠款。如果简单让它破产，造成社会震荡，所以怎样使得它软着陆，就要用重组的办法。

　　重组是一切危机中，危机解决重要的软着陆的一种方法。重组有5种方法：

　　第一，大型房产商、出了问题的房产商自救，自我重组，壮士断臂，保全最主要的一个机体，不是将整体瘫痪；

　　第二，优势的房产商、没出问题的房产商去收购兼并，重组出了问题的房产商；

　　第三，国有资本运营公司拿出资本金，成为战略投资者，入股到那些优势房产想去收购兼并；

　　第四，地方政府也可以拿出一定的钱，把过去10年、5年批租给房产商的地，根据现在的市场行情，打个折回购；

　　第五，房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的，成为保障房；中高端的，成为人才房。

　　总之，五管齐下，稳住局面，透过这5个渠道进行重组的时候当然要资金，这种资金，国家可以有专项债，或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环，平稳落地软着陆。房地产也好，政府的调控方式也好，都会随着新形势，进入良性循环的状态。

　　以上不是笔者意见，而是前重庆市长黄奇帆于今年3月接受《财经》杂志访问时表述的。

　　说黄奇帆有多少斤两？如你细心留意，最近阿爷调整内房业的措施，跟上文是否有所契合？

　　笔者估阿爷会在2024年或之前，理顺内房这个信贷周期危机（什么是信贷周期危机？见昨文——《何处是底》）。

　　因此，由现在至2023年中，可以留意下有哪些内房可以入些货。甄选条件？

　　(1)债务一定要在三条红线之内，但最好是在50%、40%；

　　(2)主做房产业，不要搞其他行业；

　　(3)库存不过大，可以一、两年内销完的；

　　(4)能成功地推出商租、长租公寓的；

　　(5)能成功地发行REITs。

　　上述5个条件，以第(1)个最最最重要。当然，建楼质素要好是不用说的。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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