过去一年，内地房企债务违约消息不断，令到投资者和置业者信心尽失。置业者方面，已买楼花者，遇到楼盘烂尾，只得呼吁集体停供；准备置业者也转趋审慎，不敢贸然入市，令到地产市道下滑。

　　投资者就更不用多说。股市方面，过去一年股价下跌七成以上的内房股比比皆是，更甚者是一早已经停牌，还未知能否复牌。债券方面，我身边有不少朋友透过私人银行买入的内房债券，大部分都已下跌一半，还要每天担心最终会违约呢！

　　正因如此，由去年７月至今年６月底止的一年，以环比计，内地房地产销售每个月都下跌，即是今个月比上个月少，这是１９９８年商品房制度改革以来最长的一个下跌周期，彷佛所谓的“刚性需求”也刚不起来一样。

　　从行业的角度，内地房地产市场正处于汰弱留强的阶段，到底谁人可以留低，谁人会被淘汰？而“强者”在这场长跑赛事中的表现又如何呢？心水清的读者应该知道，我指的强者，其中当然包括我早年的爱股中国海外（００６８８）（下称中海）了。

　　中国海外刚公布了上半年的经营业绩，业绩放缓几乎是意料中事，但总的来说，我认为是及格的。

　　在这艰难的日子中，中海的卖楼收入下跌３３％至１３８５亿元（人民币．下同）。但值得欣喜的是，他们的卖楼收入已经跃升至全国第四位。而且，同期全国１０大房企的卖楼收入平均是下跌四成六的。
　
盈利倒退派息不变
　
　　另外，难能可贵的是，集团的总收入只是微跌不足４％，至１０３７亿元，令到股东应占溢利达到１６７﹒４亿元，下跌１９﹒４％。不过，虽然盈利减少，但公司维持去年的中期息０﹒４港分不变，对股东算是有交代了。

　　但有一点我觉得很有趣的，过去中海每次公布业绩时，在第一页的总览中，但凡有收入或盈利的数字，都会提供一个比对，即是升或跌多少个百分点。当然，以中海这个“高材生”来说，过去每次都是“增长”的。

　　但今次给我的感觉是，这个“高材生”感到有点尴尬，因为成绩差强人意，所以索性不作比较，只提供一个收入和盈利数字。但对大部分投资者来说，单看一个经营或盈利数字是没有概念的。其实，我认为绝不需要介怀，因为今次是市场情况使然，以中海来说，已经做得不错了。

　　而且，中海也有借着这个难得的机会，在上半年在１３个城市新增２１幅土地，面积达３５８万平方米，投资额４５７亿元，令到集团的土地储备增至７４３９万平方米。另外，我最想见到的是集团藉此机会进行并购。在上半年，中海在广州、上海和成都等主要城市进行了多项并购，共投资１０６﹒６亿元。

　　即使如此，中海的财务状况仍然十分健全，资产负债比率５９％，低于７０％的红线，而净负债比率更只有４１％，远低于红线要求的１００％；而流动资产净值达３９４５﹒３亿元，是流动负债的２﹒４倍，同样高于红线要求的１倍。

　　我相信，在目前的环境下，没有几多间房企可以达到这个水平。正因如此，现在确实是中海的机会。我在今次的业绩报告中，看到主席颜建国的一段感言，确实反映了当前内地房地产市场的形势，值得跟大家分享。
　
中海的投资价值已显现
　
　　“行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。本集团身处第一梯队，粮草充足并拥有４３年的长跑经验，我们的目标是夺取胜利。”

　　大家应该收到吧！房地产行业是内地最大的消费商品，永远都不会消失，也很难替代。而这一刻，内地房地产市场正进行淘汰赛，早年过渡扩张，而且经营不善的企业应该冇得留低，他们的份额只会被有实力和经营稳健的房企吞并了。

　　正如中海主席所说，他们的弹药充足，而且拥有４３年的长跑经验，所以属于第一梯队的成员，而且都是领先的。

　　所以，从投资角度，虽然过去我曾经说过，连中海这类龙头房企也没有太大投资价值，有的只是投机价值。但现在我会稍为修正，以中海现在的估值水平（昨日收市报２０﹒７５元），即５倍市盈率和５厘息（今年是中海上市３０周年，还有机会派特别息），它的投资价值已经回来了！

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