经历了两年的内房债务危机，不但没有解决迹象，而且还在不断恶化，最新的主角是广东另一大型民营房企碧桂园（０２００７）。

　　无独有偶，另一家已经深陷债务危机的房企，也是来自广东的，那就是中国恒大（０３３３３）（下称恒大），该公司早已进入债务重组的阶段，股份也由去年３月起停牌至今。

　　除了这两只广东帮之外，负债深重的内房股之中，还有两只都是广东帮，包括富力地产（０２７７７）（下称富力）和雅居乐（０３３８３）。早年属广东省的五大地产发展商之中，暂时情况稍好的，就只有合生创展（００７５４）（下称合生）。

　　其实，想知道内房的债务危机有多深重，从过去两年它们的股价表现就可以看出端倪。过去十多年，我大概跟进过２０只内房股，因应近期碧桂园的危机，我重新检视这十多只内房的情况，真的可以用“面目全非”来形容。

　　首先，在这２０只内房股之中，有一只已经退市，那就是以北京为发展重心的首创置业（０２８６８），该公司以融资渠道受阻，上市效益偏低为由，于２０２１年提出私有化，然后退出港股市场。

　　另外，有两只内房股已经易手，不再从事房地产业务，那就是前称Ｓｏｈｏ中国，编号４１９的华谊腾讯娱乐；另一只是前称上海复地，编号２３３７的众诚能源。

　　除此之外，还有两只内房已经长期停牌，除了恒大之外，还有中国奥园（０３８８３）。
　
两只内房易手，两只“升了仙”
　
　　对投资者来说，股份停牌无疑很无奈，因为无法套现，但其实，即使股份不停牌，对投资者来说好不了多少的，就是股份“升了仙”。在我跟进的２０只内房股当中，原来已有两只“升了仙”，分别是花样年（０１７７７）和沿海家园（０１１２４）。花样年昨日收市价报０﹒０６５元，而沿海家园则报０﹒０２３元。

　　比起“升仙”稍好的，应该是变毫子股吧！在我跟进的２０只内房股之中，变毫子股的数目原来最多，总共有７只，分别是上文提过的富力、雅居乐和碧桂园。富力昨日收报０﹒９７元；雅居乐收报０﹒８５元，而碧桂园则报０﹒７７元。

　　其余４只分别是融创中国（０１９１８）（下称融创），昨日收报０﹒９２元；远洋集团（０３３７７），昨日收报０﹒３５元；世茂集团（００８１３），昨日收报０﹒６１元；以及百仕达（０１１６８），昨日收报０﹒１３５元。这６只毫子股的股价，由去年初至今，股价大大话话都跌了五成以上，融创中国和碧桂园更跌了九成以上！

　　而这批毫子股的内房，过去两年的境况也实在坎坷，个别因为债务问题而曾经停牌一段长时间，例如融创和世茂等等，但复牌之后，股价仍难逃大跌的命运。

　　毫子股再上一级就是单位数的“元级”股份，但原来只有３只，分别是绿城中国（０３９００）、万科企业（０２２０２）和上文提过的合生。绿城中国昨日收报７﹒３３元；万科企业收报９﹒１元，而合生创展则报４﹒６２元。

　　再余下的３只内房，股价也是最强的，那就是双位数的“元级”股。大家心水清的话，应该会想到至少两只，那当然是内房的一哥和二哥，即中国海外（００６８８）（下称中海）和华润置地（０１１０９），另一只是有点传奇的龙湖地产（００９６０）（下称龙湖）。

　　昨日中海收报１５﹒４８元；华润置地收报３１﹒８元，而龙湖则报１６﹒１６元。虽然龙湖的股价仍是双位数，但它的股价在过去两年计，曾一度大跌八成，变了单位数的元级股，导火线同样是流动性问题，但近期已经解决了短债的问题，所以股价重上双位数。
　
从派息看内房的资金压力
　
　　要了解内房有没有资金压力，其中一个指标就是派息。在这６只单位数和双位数的“元级股”之中（所有毫子股和仙股的内房股，过去两年，甚至更长时间都已经不派息），除了合生去年没有派息之外（去年送红股，２０２１年有派息），其余５只都有持续派息。值得一提的是，当中的龙湖和万科都提供以股代息的选项，意味着公司也想保留更多现金。

　　如果再要审视内房的经营情况，可以再看看有派息的公司，派息有没有增加。我发现，当中只有绿城和华润置地是持续增加派息，尽管去年的股息增长都放缓。至于中海、龙湖和万科，去年的派息都大减。

　　从以上的简单分析，相信大家都同意我在上文所说，这２０只内房真的已经面目全非。如果你问我，我认为，经过这两年的洗礼后，只有上述５只有息派的内房还值得跟进，其他的都应该被剔出跟进行列。

　　以此说法，就是我今日品评标题所指的“大调整”（准确来说是大清洗），至于“小调整”，就是内房一哥和二哥的位置，可能要由中海让给华润置地了。

　　我过去已经指出过，中海和华润置地最大的分别是，中海仍然以物业务展为主，万一遇上这两年的逆境，中海所受的压力就较大。但由于华润置地的业务相对多元化，尤其有较优质的商场，令到它们在地产市道低迷的时候，仍然可以有稳定收入。

　　虽然内房股不是我最有兴趣的板块，但如果大家想找点刺激，但又不想冒太大风险，这５只仍然可以派息的内房，应该是大家的选择吧！

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