上日的品评提到，由“三条红线”引发的内房债务危机，必定会令房地产市场出现大调整，大部分一线或以下的房企（主要是民营房企，当中的中国恒大（０３３３３）（下称恒大）和碧桂园（０２００７）属一线的民营房企），都有可能消失，或者大幅收缩。

　　但龙头的几只内房（主要是国营内房企业），则会进一步巩固本身的位置，但它们之间或许会有“小调整”，当中华润置地（０１１０９）已经确认，可以取代中国海外（００６８８），成为内房一哥，因为它的业务最多元化，可以顶住类似今次的危机。

　　上次我将这几年有跟进的大约２０只房企重新检阅了一次，发现大部分的业绩和股价都面目全非了，当中几只广东帮的房企都先后出现流动性问题，最恶劣的当然是上面提到的恒大和碧桂园了，其他包括富力地产（０２７７７）（下称富力）和雅居乐（０３３８３）在内的广东帮也好不了很多。

　　从股价变化的角度来看，很多内房的股价都从高位大跌五成或以上，不少都由“元级股”变成“毫子股”，小数更升了“仙股”，简直不忍卒睹。

　　但过去两星期，内房股突然出现“小阳春”。上次我是用８月２８日收市价来计算它们这两年的股价变化，原来当日就是大部分内房的近期低位。往后几天，内房股受多项利好消息刺激而急升，个别的升幅竟高逾两倍，真的十分刺激。

　　因此，今日我想挑选几只对利好消息有强烈反应的内房再品评一下（表示它们有机会翻身）。我选了恒大、富力、碧桂园、雅居乐、融创中国（０１９１８）（下称融创）、世茂集团（００８１３）（下称世茂）和远洋集团（０３３７７）这７只内房。

　　首先，到底是什么利好消息？其实，早前已经不断传出，内地会推出“认房不认贷”，即是只要这一刻手上没有房，即使曾经买过房，借过房贷，也可以当是首置，享有较高的借贷成数和房贷利息。
　
一线城市落实“认房不认贷”
　
　　近期这个消息不断发酵，最主要是内地一线城市（北京、上海、广州和深圳，简称北上广深）陆续执行“认房不认贷”政策，市场反应不俗，令到房地产市场有回暖迹象。

　　这不仅因为“北上广深”这些一线城市，本身是区域重镇，聚集了大量人口，也累积许多换房需求；更重要的是，这些一线城市，尤其是北京、上海，一直一向都是严格执行楼市调控政策的城市和地区。当这些城市也顺应市场变化，调整政策时，意味楼市可能踏入一个新阶段。

　　此外，内地官媒发文，表示其他城市也可以参考一线城市的做法。更甚的是，文章提出，过去因应市场过热而推出的限购和限贷政策，也可以“因城施策”地尽快取消，而且还特别强调，只有销售回稳，房企的现金流才可以得到改善，进而传导至地产上游的拿地、开工建设等环节，带来投资活动的好转。

　　从这些观点显示，中央仍然是以改善需求入手（不会直接助房企解困），令到房企较易卖楼，从而得到资金周转。如是的话，我更加确认，大部分负债过高（资产负债率接近１００％的房企），资金出现问题的房企，只有“保交楼”的份儿，不可能再到处插旗买平地了。

　　当手头项目陆续峻工之后，这些房企的债务危机可能过去了，但手上已再没有土地储备，企业的规模只会比过去大幅收缩。因此，受到这些消息刺激，过去两周大幅上升的高负债房企，绝对只有炒作价值，而没有投资价值。

　　上述７只对利好消息特别敏感的房企中，升幅最夸的是融创，短短两星期，股价一度急升两倍多（８月２８日收报０﹒８７元，昨日（７日）收报２﹒４８元，其实，昨日大部分内房股的股价都回吐），这是反映它最坏的时候已经过去？还是有机会翻身？

　　有报道指，正好因为北京落实“认房不认贷”政策，过去的周末，融创在北京的一个豪宅项目融创壹号院，一天的卖楼收入高达５６﹒２亿元人民币。因此，融创的股价在双重刺激之下才急升这么多。

　　其余几只房企中，第二大升幅的就是恒大，两周下来升近一倍（８月２８日收报０﹒３５元，昨日收报０﹒６４元），而第三大的世茂，两周的升幅也有六成半（８月２８日收报０﹒６１元，昨日收报１﹒０１元）。
　
恒大形势最严峻
　
　　对于恒大，我始终认为，它的形势最严峻，因为它已经资不抵债，即是说，即使“可免一死”，将来也必定不再是一线的房企。至于世茂，它几乎是最早跟境外债权人安排债务重组的房企，它也快速沽售了手上一些优质项目，所以情况不致太严峻，但同样地，即使它可以渡过今次的危机，它的规模也必然会大幅收缩。

　　另一只房企碧桂园，它是最新一轮内房债务危机的主角，而过去两周的股价，一度弹升约六成，但昨日又大幅回吐，令到累积升幅收窄至只有三成左右（８月２８日收报０﹒８１元，昨日收报１﹒０７元）。其实，碧桂园的手头现金只够应付“保交楼”，而它这一刻是否已经“资不抵债”也说不清（楼价跌，资产价格也下跌）。

　　再者，它和另一只广东帮雅居乐一样，是最早一批向二、三线，甚至四线城市进军的房企，“认房不认贷”政策能否落实至三、四线城市，市场仍有疑问。因此，碧桂园的变数仍大，或许只比恒大好一些。

　　余下来的３只房企，包括富力、远洋和雅居乐，从股价对利好消息刺激不太大的情况看来（两周下来只累积上升三成左右），前景更属一般。

　　其实，以上７只房企的股价，从高位计，全部都已经下跌九成或以上，最夸张也是过去两周反弹最劲的融创。２０２０年时，融创股价曾高见４４元以上（除净价计），以昨日收市价２﹒４８元计，已经大跌了九成半。因此，即使过去两周一度急弹两倍多，也属于事无补。

　　大家要记住，股价跌了九成，想返家乡，股价便要升九倍才可以，升两倍仍只是高位的５％左右。我相信，它的股价几乎不可能升回当年的高位（除非换了另一家公司），因此，大家可以在这些内房股身上寻找刺激，或赚取短线回报，但必须小心行事，以及量力而为呢！

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