持续困扰经济民生的疫情持续两年多，对零售及写字楼物业租赁市场构成新压力，租金回报亦有所回落。但疫情下电子商务需求大增，物流行业持续向好，市场对现代化物流设施的需求殷切，顺丰房托（０２１９１）作为首个以及唯一在中国香港上市并以物流为重点的房地产投资信托基金，乘物流业蓬勃发展大势，未来前景明朗。
　
　　集团公布自２０２１年４月２９日（成立日期）起至２０２１年底期间业绩，录得总收益达２﹒４４亿港元；物业收入净额１﹒９５亿元；期内经营表现有所改善，投资组合的平均出租率上升至９５﹒８％的高水准，按可出租面积计算的加权平均租赁届满期为４﹒１年，未来收益已有保障。期内，集团可供分派收入为１﹒３８亿港元；与基金单位持有人交易后溢利１﹒７４亿元；每单位基本盈利２１﹒７８分。此外，顺丰房托的资产负债表保持健康，截至２０２１年１２月，资产负债率为３０﹒６％，意味着有约２５亿元的债务空间用于收购资产。期内正是中国香港疫情反复的时期，但由于受惠于中国香港及中国内地市场对现代化物流设施的需求持续强劲，集团仍录得优于上市时的预测收益，较上市发售通函所载预测高出３％。
　
　　此外，由于上市一年不到，派息尚未有往绩可寻，价值未为市场关注，因此早前基金价格回落不少。可喜的是从业绩公告可见，顺丰房托的分派不俗，基金管理人上市首年采用１００％的分派政策，２０２１年的末期分派为每基金单位１７﹒２４港分，以去年年底基金最后一个交易日的收市价计，年化收益率接近８％。
　
　　顺丰房托属顺丰控股旗下，顺丰控股拥有遍及５０多个内地城市的丰富房地产项目组合，顺丰房托的关键增长动力将会主要来自根据一项优先购买权向顺丰控股收购能带来增加收益的现代物流物业，当然也不排除向独立第三方收购的可能性，但优先购买权这个安排已为顺丰房托的未来拓展提供了良好的基础。顺丰房托的投资组合包括三项现代物流物业，分别位于中国香港青衣以及中国内地佛山及芜湖的主要物流枢纽内，可出租面积合共约３０７６５５平方米，当中八成出租予顺丰控股的成员公司，有别于一般物业，顺丰房托的物业都配备自动分拣及供应链系统用作支持设施的分拨中心，专门为物流业而设，顺丰控股股份及其成员是最大租户，占顺丰房托总收入的７６﹒６％。
　
　　综合而言，顺丰房托专注于前景明朗的物流业，拥有独特定位，加上顺丰控股大量物业资产的支持下，具有一定潜力，对于投资人来说是个相对安稳和防守力强的选择。长远而言，可留意其收购物流资产的进度，以作长期投资参考。

　　（笔者为证监会持牌人士及笔者未持有上述股份）
　
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