上周五(17日)，政府公布救内房方案，内房股全线弹升。市场有担心，国内那么多空置楼，救不救得了呀！要多少钱呀！今天(20日)就讲讲，不过讲的不是新意思，都是撮录旧文，拾国内大咖的口水而已！

　　不少港人对政府政策和考量，都戴了有色眼镜，又或受了西方传媒影响。总之凡是政府推出任何政策，都是口号，无脑。但试想想，你自己口口喊口号：“我是富翁”，就可以真富起来？要富得要行动起来。

　　内房问题存在经年，要解决，确也不易。政府做事，不是如一般人想的那样，独裁独断，而是真作调研。没有调查，没有发言权，是政府一直以来的管治总纲。调研了，有方案了，还要找试点试。试不好，就改，改好了或起码改到八八九九了，才会提上议程，全国执行。

　　今时这个救内房政策是经过多少年的调研？起码是两三年，因为笔者第一篇报道政府救内房的文章是录自黄奇帆(前重庆市长，后任中央委员再在暨大任教)，他对国内经济研究深。他在2022年3月，跟个传媒朋友“闲谈”内房事，这个闲谈不是真“闲谈”，而是想借他这位传媒朋友将中央救内房之意，公诸于众，一方面是抛砖引玉，另方面是作预期管理而矣！如果仍有人讲上周五的政府救内房是不清不楚，不知救不救得的话，就看内房板块在上周五的表现，话可以乱说，钱是不会乱投的。呃！还有数年前最先指出恒大会出事，而今年谓内房可以在2024至2025见底的瑞银经济师，也是糊涂了？

　　今年，政府用了多招去撑房企，有旧换新，迄至5月10日成效见图一。但这个帮助至今为止是较小的。

　　根据不完全统计，截至2024年5月10日，全国约有54个城市推出了住房“以旧换新”的政策。其中，只有11个为地方政府(或城投)收储的模式，并且有8个城市的“换新”房源限于当地城投开发的项目，相当于变相降价帮助城投房企去库存。

　　仅有河南省郑州市和江苏省海安市未对新房房源设限，是真正的政府下场“以旧换新”。从各地披露的方案来看，郑州是目前披露收储规模最大的城市，计划在2024年收购5000套旧房，但也仅相当于郑州2023年新房成交套数的3.3%，对于房地产市场的边际影响较小。

　　上周五政府推出减房贷措施，有助吸引某些购房者入市。

　　央行取消了全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率的政策下限。58安居客研究院院长张波分析，各地房贷利率水平存在一定差异，但大都主要针对首套房，自2023年以来，已有约60个城市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　张波认为，更值得关注的是，二套房房贷利率同步下调将带来两大好处。一方面，这将更关注改善型需求，有利于改善型购房者入市。结合二套房首付比例的调整，这一政策将产生更大的市场效应。另一方面，降低二套房利率有助于减少提前还贷现象。由于二套房利率通常高于经营贷和消费贷，调整后的房贷利率有望进一步下调，尤其是对于首付较高的二套房，银行放贷的意愿将更加积极。

　　其次，央行与金融监管总局还对个人住房贷款的最低首付款比例进行了调整，首套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为不低于15%，而二套住房的最低首付款比例调整为不低于25%。张波指出，这一调整降低了购房门槛，尤其对改善型购房者友好，此前他们在首付和利率上面临更高的要求。

　　张波分析，尽管首付降低可能会增加金融侧的风险，但考虑到当前房价已进入低谷，且许多城市出现了“价跌量升”的底部特征，购房者断供或弃房的可能性大大降低。预计首付政策的降低将持续一段时间，直至房地产市场恢复平稳。

　　最后，个人住房公积金贷款利率自2024年5月18日起将下调0.25个百分点。5年以下(含5年)和5年以上的首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，而第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。张波指出，这一政策将与首付和商业利率下调形成配套，共同刺激市场。随着公积金和商业贷款利率差距的缩小，预计这一政策在中小城市的影响将更为显著。

　　另外在上周五在京举行的做好保交房工作视讯会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需订购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

　　这个由政府收购楼宇库存，要全收了，要逾7万亿元人民币，相当于政府今年赤字规模的78%(广义的财政赤字规模为8.7万亿元人民币)。但这是指由政府全数买入今时楼宇库存，当然是不可能，政府亦不会钱多人傻，但如分三年、四年、五年又如何？就不会有日本那迷失的三十年。日本迷失是因为日政府无能，不谋解决问题，只用降息、印钱两招而已！

　　事实上，政府今时出招是趁内房已有见稳回升之势才出手，而不是空手接80楼掉下来的刀。

　　2023年以来，10个样本城市(北京、深圳、南京、杭州、成都、南宁、青岛、苏州、扬州、佛山)的二手房成交占比高于2021年20个百分点，今年前4个月二手房交易占比已经超过了一半。（图二）

　　不少人会惊讶图二的二手房交易是于2021年底已回升，这主要是全国14亿人，怎没有住房的刚需需求。当有需要的住房者要住房时，到他们见到心仪价，自然会买房。事实上笔者也于去年沽出了两套内地房，因为是N年前买入的，仍未到蚀，但当然较最高峰期价已跌三分之一。买家认为价跌三分之一已够低，卖家(我)认为价跌三分之一仍有利，自然有交易。就是那么简单。

　　以前国内新盘是不敢、不能降价求售，因为之前在较高价买入楼宇的业主会要求回水。但今时政府以低价(低多少不知)买回来作保障房，之前在较高价入货者又反对得乜？

　　内房问题，当然不然一时三刻被解决，但只要政府肯出手，办法总比困难多。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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